In Berlin werden Sozialwohnungen bald „vererbt“ oder unter der Hand „verkauft“

Auf verrückte Ideen kommen die Berliner Politiker. Die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen wurden vom rot-rot-grünen Senat verpflichtet, eine Tauschbörse für ihre Wohnungen einzurichten. Allen voran die Linken unter Senatorin Lompscher, aber auch Vertreter der SPD fanden dies eine gute Idee.

Wohnungstausch – so soll es funktionieren

Man muss nur Mieter bei einem der 6 Wohnungsunternehmen sein, dann kann man an der Tauschbörse teilnehmen. Und das Beste, während bei einem offenen Wohnungstausch über den freien Markt die Mieten (im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten) gewöhnlich auf das Marktniveau angepasst werden, bleibt beim rot-rot-grünen Modell die Miete für beide Wohnungen auf dem Bestandsniveau zementiert. Und das bei oft deutlichen höheren Neuvermietungsmieten im Umfeld.

Die Idee ist – wie so oft bei rot-rot-grün – gut gemeint. Ziel ist es, die Verschwendung von Familienwohnungen nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners durch den Bestandsmieter aufzulösen, indem man ihm eine ebenfalls weit unter Markt bepreiste, kleinere Wohnung verschafft. So weit – so gut.

Kommen wir jetzt zum Problem der Idee (und ihrer Umsetzung).

  1. Die Wohnungen werden ohne Fotos und ohne Grundrisse angeboten. Nur harte Kriterien stehen für die Filterung zur Verfügung. Kann eine ganz schön mühsame Suche werden, wenn man aus dem (vermutlich nicht sehr breiten Angebot) durch jahrelanges Warten die „bessere“ Wohnung für sich selbst finden soll – so ganz ohne qualitative Informationen. Ausnahme natürlich – man findet die Tauschwohnung mit mehr Informationen wo anders (dazu später).
  2. Wollen 2 Parteien ihre Wohnungen nach der gegenseitigen Besichtigung wirklich tauschen, dann müssen sie dies ganz pragmatisch taggleich tun. Kurzer Realitätscheck. Der ältere Rentner, der seit 40 Jahren in seiner Wohnung lebt, tauscht mit der jungen Familie mit 2 Kindern an einem bestimmten Tag die Wohnung. Einfach so. Die Logistik, ganz zu Schweigen von Abnahmen, Schönheitsreparaturen, Haftungen etc. soll mal jemand versuchen hinzubekommen.

Man kann also ausschließen, dass es in der gewollten Zielgruppe wirklich zu einem messbaren Nutzen kommt. Bleibt es also bei einer verrückten Idee, die nur keinen Nutzen stiftet? Nein.

Die Tauschbörse ist perfekt dafür geeignet,

  • Mietwohnungen zu „vererben“ und/oder
  • einen Schwarzmarkt für kommunale Mietwohnungen in Berlin zu etablieren.

Kommunale Mietwohnungen „vererben“

Zukünftig ist es einfach möglich, seine billige, kommunale Mietwohnung innerhalb der (Groß)familie zu übertragen. Die Zielperson (z.B. der Schwiegersohn) mietet sich einfach irgendeine kommunale Wohnung (1-Zimmer für 300€). Sobald er diese hat (oder nach einer gewissen Schamfrist), werden beide Wohnungen über die Tauschbörse annonciert. Die fehlenden qualitativen Merkmale stören nicht. Der „Umzug“ am gleichen Tag ist auch kein Problem. Und schon hat die nächste Generation den günstigen Mietvertrag übernommen und alle suchenden Neuberliner gucken in die Röhre. Ach so … die Großeltern kündigen die 1-Zimmer Wohnung dann natürlich fristgerecht.

Schwarzmarkt für kommunale Mietwohnungen

Für die gut gelegene, milieugeschützte kommunale Mietwohnung auf dem Prenzlauer Berg (oder anderen stark aufgewerteten Adressen) bietet sich nun die Bildung eines Schwarzmarktes an. Anstatt aus seiner weit unter Marktpreis kostenden Mietwohnung einfach auszuziehen, wenn man z.B. in eine andere Stadt umziehen muss oder sich endlich die Eigentumswohnung leisten kann, bietet sich nur der „Tausch“ der Mietwohnung gegen Bargeld an.

Man muss nur einen interessierten Nachmieter (Freunde, Bekannte, oder einfach jemand mit dem notwendigen Kleingeld) finden, der die Wohnung zur Bestandsmiete übernehmen will und bereit ist, den enormen Vorteil aus der Mietersparnis der nächsten Jahre angemessen zu teilen. Dieser Dritte muss

  1. kurz mal die 1-Zimmer Wohnung für 300€ von einem landeseigenen Unternehmen anmieten,
  2. den Tausch transparent über die Tauschbörse abgewickeln,
  3. dem Altmieter eine angemessene „Abschlagszahlung“ (offiziell für die Ikea Küche und Wandregale) von sagen wir 1-2 Jahresnettomietersparnissen übergeben
    (also 12-24 x Wohnfläche x Mindermiete = 12-24 x 100² x 10€ = 12.000 – 24.000€).

Der Altmieter hat

  1. je nach Kosten der Eigentumswohnung die Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer etc.) zum Teil wieder rein oder kann sich eine neue Einbauküche leisten,
  2. darf nicht vergessen, die 300€-Wohnung fristgerecht zu kündigen.

Rot-rot-grün prägt den Berliner Wohnungsmarkt also weiter. Neue Formen der Übertragung von Mietwohnungen, schaffen zwar keine einzige Wohnung, klingen aber auf dem Papier richtig gut. Die Leidtragenden sind wie immer Neuberliner und junge Familien. Nicht die Zielgruppe der Linken.

Es gäbe natürlich auch wirksame Maßnahmen, für die Bekämpfung der Wohnungsnot. Aber hey, mit Wohnungsnot gewinnt Links Wahlen 😉

#Mondfinsternis 2018

 

 

#Bestellerprinzip: Grüne wollen 1.000 Euro mehr von neuen Eigentümern

Weil der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland den Grünen wohl immer noch zu einfach und zu billig ist, schlagen diese aktuell vor, die Nebenkosten noch einmal um 1.000 Euro für jeden Erwerber von Wohneigentum zu erhöhen.

Konkret geht es um den Vorschlag, dass „Bestellerprinzip“ von der Vermietung auch auf den Verkauf von Wohneigentum auszuweiten.

Mal abgesehen davon, dass das „Bestellerprinzip“ bereits im Mietmarkt massive Schäden für die Mieter zur Folge hatte (die Mieten steigen auch, weil die Kosten der Vermarktung nun in der Miete refinanziert werden müssen), ist dieser Vorstoß nun hanebüchen.

Die Kosten des Maklers sind bereits heute Teil des Verhandlungsergebnisses von Käufer und Verkäufer. Der Käufer ist sich dieser Nebenkosten bewusst und bringt sie bei der Ermittlung seines Kaufpreises (bzw. seines Budgets) in Abzug.

Würde der Gesetzgeber nun dem Vorschlag der Grünen folgen, würde der Verkäufer die Kosten des Maklers auf den Kaufpreis aufschlagen. Die Kaufpreise steigen (weiter) und damit auch die darauf erhobenen Steuern und Gebühren.

Ein kleines typisches Beispiel gefällig?

  • Die durchschnittlich Maklercourtage in Deutschland liegt bei etwa 5%.
  • Der mittlere Kaufpreis für einen Eigennutzer bei etwa 250.000 Euro.
  • Insofern erhöht sich der auszuweisende Kaufpreis um 12.500 Euro.
  • Dieser ist die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer, Notar- und Amtsgebühren.
  • Zum Beispiel in Berlin betragen diese Kaufnebenkosten aktuell ca. 8% (6% Grunderwerbsteuer + 1,5% Notar + 0,5 Grundbuchamt).
  • 8% von 12.500 Euro macht zufällig genau 1.000 Euro zusätzliche Nebenkosten für den Erwerber.

Aber hey, aus Sicht der Grünen ist es halt immer noch viel zu billig, in Deutschland Wohneigentum zu erwerben. Und das Beste, auch die gerade neu zu definierende Grundsteuer steigt aufgrund der höheren Kaufpreise für die Wohnungseigentümer dank dieser Umlage um 5%. Aber wer will schon Wohneigentum?

SPD – Wohnungsnot kultiviert man wie Champignons

Gewöhnlich schreibe ich ja über die Nichtwohnungsbaugenossen hier in Berlin. Heute hat aber die Münchner SPD meine Aufmerksamkeit geweckt. Wie keine andere Partei in keiner anderen Stadt schafft es die SPD, ähnlich einem Champignon-Bauern, die Wohnungsnot zu züchten indem sie die Pilze äh Wähler schön im Dunkeln lässt und von Zeit zu Zeit mit Mist bestreut.

Die SPD stellt in München seit 1947 und damit seit 71 Jahren den Oberbürgermeister (mit Ausnahme von 1978 bis 1984). 65 Jahre SPD Herrschaft, eigentlich genug Zeit, um durch eine ausgewogene Wohnungsbaupolitik für bezahlbares Wohnen für alle zu Sorgen. Könnte man meinen. Könnte man, wenn man nicht wüßte, dass München – auch wenn Berlin gerade unter Rot-Rot-Grün richtig Gas gibt – schon sehr, sehr lange und auch heute, die mit Abstand teuerste Stadt für Mieter und Eigennutzer in Deutschland ist.

Wie passt dies zusammen?

Seit 71 Jahren predigen die Sozis, dass nur durch mehr Regulierung, sozial(istisch)e Traumverhältnisse am Wohnungsmarkt erreichbar sind. Seit 71 Jahren reguliert die SPD in München wild am lokalen Wohnungsmarkt herum. Und seit 71 Jahren wird das Wohnen in München immer teurer und die Wohnungsnot immer größer. Und trotz des ganzen Mistes, mit dem sie bestreut werden, wählen die Münchner alle paar Jahre wieder die SPD zu ihrem Champignon-Bauern. Erste Erklärung, der Münchner mag es halt eng, feucht und dunkel 😉

Spaß beiseite. Merkt es die SPD in München nicht, dass Symbolpolitik und Regulierung die Wohnungsnot nicht lindert? So viel Unfähigkeit, kann ich den Sozialdemokraten gar nicht zutrauen. Seit 71 Jahren die Wohnungsnot vor Augen zu haben und diese übersehen, können wir wohl ausschließen. Sozis sind ja gewöhnlich nicht so abgehoben, dass sie die Not in einer Stadt nicht mitbekommen würden.

Ist das Problem unlösbar? Naja. Wenn man 71 Jahre Zeit hat, eine reiche Stadt ist und wie München, sehr viel Platz (grüne Wiesen und Äcker drum herum) hat, ist hinreichender Wohnungsbau eigentlich kein Problem. Unlösbar ist es also nicht. Und München wächst ja, nur halt nie schnell genug. Und damit sind wir auch schon bei der wahrscheinlichsten Erklärung.

Die SPD in München hat gelernt, dass ein wenig Wohnungsnot ganz gut für das eigene Wahlergebnis ist. Mit Wohnungsnot gewinnt Links Wahlen. Hat auch schon vorher in der Weimarer Republik geklappt. Die richtige Dosis Mist äh Wohnungbauregulierung und die Champignons wählen und gedeihen.

Ein paar Beispiele für den Mist gefällig?

 

Gespenst vermehrter Eigenbedarfskündigungen

Und wieder einmal fällt ein Lobbyisten dadurch auf, dass er es mit der Wahrheit nicht so genau nimmt. Der Geschäftsführer des Berliner Mieterverein Reiner Wild behauptet am 17. Juli 2018 medienwirksam, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in letzter Zeit erheblich zunehmen würde.

Und die Lobbyisten vom Mieterverein gehen noch weiter: „Viele Mieter seien verunsichert. Die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern. “ Einen Beweis, jede Form der Erklärung, bleibt der Mieterverein schuldig.

Als Bestätigung der unbelegten Aussage des Mietervereins muss am nächsten Tag die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte, Annette Gabriel, dienen. Diese „stützte die Einschätzung des Mietervereins, dass die Eigenbedarfskündigungen in Berlin zugenommen haben. Zwar würden Klagen wegen Eigenbedarfskündigungen nicht statistisch gesondert erfasst. Auf der Grundlage einer im letzten Herbst beim Landgericht durchgeführten Recherche könne sie aber sagen, ‚dass nach der subjektiven Einschätzung der dortigen Richterschaft die Klagen wegen Eigenbedarfs in der letzten Zeit gestiegen‘ seien.“

Die Wahrheit

Hier hilft Google Trends. In den letzten 5 Jahren gibt es keine signifikante Veränderung des Interesses der Bevölkerung in Deutschland an „Eigenbedarf“ oder „Eigenbedarfskündigung“.

Also weder interessieren sich Vermieter verstärkt über diese Form der Kündigung eines Mietverhältnisses, noch Mieter über eine erfolgte Kündigung wegen Eigenbedarf.

Die Aussage des Mietervereins, die Häufigkeit von Eigenbedarfskündigungen würde deutlich zunehmen, ist also schlicht falsch.

Ebenfalls ist die Behauptung falsch „viele Mieter seien verunsichert“. Auch dann würde es zu mehr Suchanfragen kommen. Und natürlich ist es dann auch Unsinn zu behaupten, „die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern“. Denn auch das würde zu mehr Suchanfragen führen.

Und trotzdem hat die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte vermutlich sogar Recht, was die subjektive Einschätzung der Richter angeht. Das es in Zeiten dramatischer Wohnungsnot in Berlin vermehrt zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung nach einer Mietvertragskündigung – und damit auch einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommt, ist nicht verwunderlich. Dies sagt nur eben nichts darüber aus, wie oft es überhaupt zu Eigenbedarfskündigungen kommt. Was Google Trends eindeutig zeigt.

 

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