Schnellgepresstes Wahlöl für den Immobilienmarkt

Wir stehen vor einer Bundestageswahl und plötzlich wird unseren Bundespolitikern klar, dass sie die WohnungsBAUpolitik in der letzten Legislaturperiode völlig vergessen haben.

Das Ergebnis sind steigende Wohnungspreise und Mieten, wie die Bundesregierung jetzt feststellt. Die Schuld beim „internationalen Kapital“ zu suchen, ist zynisch.

Der Preis für Wohnraum in deutschen (und anderen mitteleuropäischen Ballungszentren) steigt, weil Zentraleuropa boomt, aus dem Osten und dem Süden Europas ziehen junge Menschen – Arbeitskräfte – in die Zentren des Zentrums. Gesellschaftspolitisch hatten wir uns aber über Jahrzehnte bereits auf die Vergreisung und Schrumpfung unserer Bevölkerung eingestellt. Rückbau, Verdichtung des Siedlungsgebiets und energetische Sanierung war alles, was wohnungs“BAU“politisch auf der Agenda stand.

Was wir nun bereits seit einem halben Jahrzehnt brauchen, ist der Erkenntnisgewinn, dass sich etwas geändert hat. Weil Deutschland und andere Länder im Zentrum Europas in anderen Politikfeldern (Finanzen, Arbeitsmarkt …) das Richtige getan haben, schrumpfen wir nicht mehr, wir wachsen. Wir brauchen massiven WohungsneuBAU, um den Menschen, denen wir hier durch richtiges, weitsichtiges Handeln eine Perspektive geschaffen haben, auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für mehr WohnungsBAU könnten nicht besser sein. Die Preise steigen und die Kapitalkosten für das extrem langlebige Wirtschaftsgut Wohnraum sind niedrig. Allein was fehlt, ist ein operative Anpassung in der Beschaffung von Ressourcen. Es fehlt an Bauland und an Baugenehmigungen!

Wenn CDU/CSU jetzt vor der Wahl mehr Steuergeld für den WohnungsBAU versprechen, hilft dies bestimmt, ein paar Stimmen in den betroffenen Bevölkerungsschichten zu gewinnen. Dem WohnungsBAU wird es nicht helfen! Es ist Öl auf die Mühlen des Preisanstiegs – schnellgepresstes Wahlöl.

Die Kollegen Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer haben leider immer noch nicht verstanden, dass es NICHT an GELD für den WohnungsBAU mangelt. Mehr Geld in den WohnungsBAU pumpen, führt nur zu schneller steigenden Preisen (ein echtes Wahlgeschenk also, an die klassische Zielgruppe von CDU/CSU, dem schnöden Immobiliensparer oder Erben der Mittel- und Oberschicht). Wenn nicht endlich wirksame Maßnahmen zur Ausweitung des WohnungsNEUBAUs ergriffen werden, wird es für unseren schönen Boom in den Zentren Mitteleuropas irgendwann eng. Denn was hilft der tolle neue Job, wenn man keinen Wohnraum bekommt bzw. sich diesen nur bei stark steigenden Gehältern leisten kann? Und Einkommen, was in teuren Wohnraum fließt, steht nicht mehr für den lokalen, privaten Konsum zur Verfügung. Steigende Löhne und weniger Konsum, die Unternehmer in Zentraleuropa (eigentlich auch eine Zielgruppe von CDU/CSU) wünschen sich dies nicht – endlich mehr WohnungsBAU schon.

Noch nie konnten sich so unterschiedliche soziale Schichten in Deutschland so einig sein! Diesen gesellschaftlichen Dialog zu vermittelt, wäre doch genau die Aufgabe der Politik. Dafür wählen und bezahlen wir die Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer im Bundestag doch eigentlich 😉

 

Schlechter Journalismus IST eine Altlast

„Dieser Manager hält die Finanzindustrie für Altlast“ titelt die Onlineausgabe der Welt. Und dazu ein Bild von mir. Ups. Wieder was gelernt!

Soll ich mich jetzt in Gemeinschaft mit Bill Gates fühlen, dem das Zitat zugeschrieben wird „Banking is necessary, Banks are not“? Ich hoffe jetzt gerade, er hat das wirklich gesagt. Irgendwie würde ich aber immer noch gern selbst entscheiden, was ich für eine „Altlast“ halte. Die Printausgabe titelte noch korrekt: „Aus eins plus eins muss mindestens drei werden“. Also Welt am Sonntag-Print zitiert korrekt.

Weiter unten im Artikel klärt die Onlineausgabe der Welt zwar auf, dass ich vielleicht „Die trägen Kernsysteme der traditionellen Finanzindustrie … würden jetzt zur Altlast.“ gemeint haben könnte. Aber dies Aussage kennzeichnen sie nicht einmal als ein Zitat von mir 🙁

Kurz die Fakten

Die Welt hat folgende Frage gestellt:

„Wie verändert die Digitalisierung die Finanzbranche? Wo stehen wir aktuell?“

Und ich habe geantwortet:

„Die ersten Großrechner in der Privatwirtschaft wurden von Banken und Versicherungen eingesetzt. Insofern war die Finanzindustrie im letzten Jahrhundert der Vorreiter bei der „Digitalisierung“ unserer Gesellschaft. Der Grund hierfür war die Tatsache, dass Finanzen nichts anderes als Zahlen sind und nichts so einfach zu „Digitalisieren“ war, wie die Unternehmenskerne der Finanzindustrie. Die „Digitalisierung“ über die wir jetzt sprechen, betrifft nun die Prozesse außerhalb dieses „Kerns“ – gerade auch die Schnittstelle zum Kunden. Und diese Digitalisierung revolutioniert die Branche. Transparenz, Geschwindigkeit und der Fokus auf die echten Kundenbedürfnisse sind die positiven Ergebnisse dieses Prozesses. Jetzt werden die trägen Kernsysteme der traditionellen Finanzindustrie zur Altlast. Sie sind in die Jahre gekommen. Seit Jahrzehnten wurde nur noch geflickt und ausgebessert.  Der heutige Druck nach Veränderung an der Schnittstelle zu Kunden überfordert die traditionellen Organisationen technisch und kulturell. Denn „Digitalisierung“ bis zum Kunden gibt schnellen Unternehmen viele Ansatzpunkte, durch neuartigen Kundennutzen Positionen in der Wertschöpfung zu besetzen. Geschwindigkeit ist aber nicht die Stärke alter IT-Strukturen. Dabei werden traditionelle Spieler nicht zwingend ersetzt. So erleben wir z.B. im Sparkassenlager eine enorme Aufbruchsstimmung. Wer sieht, dass die Nachbarbank ihr Geschäft durch Zusammenarbeit mit den Jungen verdoppelt hat, springt auf den Zug auf und profitiert von neuen Partnerschaften. Wir sind also mitten drin.“

Und weiter die Welt:

„Hinkt Deutschland in Sachen Digitalisierung hinterher?“

Und ich:

„Das hängt davon ab, woran man die „Digitalisierung“ eines Landes misst. An der Anzahl und Geschwindigkeit der Breitbandanschlüsse oder der Verfügbarkeit von behördlichen Prozessen in einer digitalen Form – dann sicherlich ja. An der Anzahl der Dienstleistungen von Unterhaltungsindustrie, Handel und Finanzsektor, die man vollständig digital abwickeln kann? Nein. Deutschland ist nicht überall an vorderster Front aber auch kein Schlusslicht der Digitalisierung. Die deutsche Finanzierungsbranche gehört sicherlich nicht zu den digitalsten der Welt. Vergleicht man die Finanzierungsbranche aber mit der Versicherungsbranche, so zeigt sich, dass letztere um nochmals eine Dekade hinterher hinkt. Immerhin zeichnet die Finanzierungsbranche ein gewisses Maß an Standardisierung, Homogenität und Kompatibilität der Systeme aus. Die Versicherungsbranche ist ein fragmentierter Flickenteppich aus veralteten, individualisierten Systemen und Prozessen.  Aber auch das ist kein deutsches Phänomen. Auch in anderen entwickelten Ländern haben die Versicherer früh ihre Unternehmenskerne digitalisiert. Das hält sie jetzt auf und schafft Raum für Innovatoren.“

Print war viel besser

Die Printausgabe der Welt am Sonntag gab das Interview korrekt wieder. Hier fühle ich mich richtig repräsentiert. Danke an die Profis!

Meine Lehre

Schlechter (Online)-Journalismus IST auch eine Altlast – so wie die Kernbanksysteme der Banken. Er macht Medien nicht träge, nur nutzlos. Schlechter Journalismus:

  • verdirbt das Ansehen der vierten Gewalt und macht diese existenzielle Säule unserer Demokratie brüchig,
  • verursacht Fehlinformation und führt in der Konsequenz zu schlechten Entscheidungen (von Wählern und Repräsentanten).

Das gilt auch – und in einer immer digitaleren Zeit – gerade für Online-Redakteure. Klickraten sind nicht das Ziel von Journalismus. Also liebe Online-Welt – nächster Versuch bitte! Wir brauchen – auch von Euch – guten Journalismus!

 

Immobilienblasenverhinderungsgesetz passiert den Bundesrat – Und nun?

Was die Politik mit ihrer neuesten Regulierungsandrohung anrichtet, kann man beim Autor des Beitrags in der FAZ beobachten. „Bundesrat billigt neue Befugnisse gegen faule Immobilienkredite“ trifft nicht so ganz den Kern der neuen Regulierung. Das Handelsblatt findet auch eine lustige Beschreibung: „Gesetz gegen Immobilienblase beschlossen“ – die arme Immobilienblase! Wäre aber vermutlich eine genauso wirksame Gesetzgebung geworden:

§1 Immobilienblasen sind verboten. §2 Das Gesetz tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Was wirklich erreicht wurde? Es gibt jetzt erst einmal wieder viel Verwirrung. Und durch die Presse geistert das Wort „Immobilienblase“. Also bloß nicht über mehr Wohnungsbau nachdenken!

Nicht erreicht wird …

Fangen wir damit an, was das Gesetz ganz sicher nicht erreicht wird:

  1. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienblase. Denn in einer Immobilienblase werden spekulativ zu viele Wohnungen für einen viel zu kleinen realen Bedarf errichtet. Das Gesetz schließt aber nur bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auf. Mieten dürfen sie glücklichweise weiterhin Wohnungen. Sie werden auch (noch nicht) beschränkt, wie viel Prozent ihres Einkommens sie für Miete aufwenden dürfen. Nur ihre Kreditaufnahme wird beschränkt! Es wird also nicht der Bedarf nach Wohnraum gedrosselt und erst recht nicht die Bautätigkeit. [Im übrigen wäre es toll, wenn wir mehr Bautätigkeit hätten, dann würden die Preise für Wohnraum nicht permanent weiter steigen.]
  2. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienpreisblase. Noch einmal ganz langsam für Politiker. Durch den Ausschluss von Verbrauchern aus dem Käufermarkt (durch ein Kreditverbot), wird die Nachfrage nach Wohnraum nicht beeinflusst. Der Preis (egal ob Eigentum oder Miete) wird vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Wie die Mietpreisbremse wird das Kreditverbot nicht auf die Ursache des Preisanstiegs (zu wenige Wohnungen stehen einer zu großen Nachfrage gegenüber). Beide Maßnahmen adressieren lediglich das Symptom, den steigenden Preis. Das ist so, als würde man sich bei Durchfall einen Korken in den Allerwertesten stopfen. Auch das ändert nichts am „Druck“ im Markt und den mittelfristigen Konsequenzen.

Neue Probleme werden geschaffen …

Da das Gesetz nur die Möglichkeit für die Finanzaufsicht schafft, bei Gefahr der Bildung einer Immobilienblase bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auszuschließen, entstehen durch das Gesetz mehr Probleme im Markt, als das es Lösungen schafft:

  1. Woran verdammt nochmal will denn die Finanzaufsicht vorher erkennen, dass sich gerade eine Immobilien(preis)blase bildet? An der Bautätigkeit, an den Preisen oder am Kreditvolumen? Wenn die ersten „Experten“ warnen (so seit 5 Jahren also) oder wenn die Mehrheit der „Experten“ es ganz sicher weiß (was gewöhnlich 1-2 Jahre nach dem Platzen der Fall ist)? Das letzte Mal hat der Staat durch Steueranreize für Immobilienprojekte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung gezielt eine solche Entwicklung erzeugt (um blühende Landschaften zu schaffen). Wenn jetzt also demnächst die Politik anfängt, wirklich die Wohnungsbau anzuregen und die Bautätigkeit deutlich zunimmt, würgt die Finanzaufsicht dann diesen dringend benötigten Bauboom ab?
  2. Darf eine Bank aufgrund ihrer neuen verantwortungsvollen Kreditvergabe (nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im letzten Jahr) überhaupt noch einem Verbraucher einen Immobilienkredit geben, wenn die Finanzaufsicht den Ausnahmezustand erklärt hat? Wie groß ist das Risiko einer spontanen Kreditklemme, mit den Folgen einer sich selbst erfüllenden „Prophezeiung“ durch die Finanzaufsicht?
  3. Wie geht die Finanzaufsicht mit ihren konkurrierenden Verantwortungen um. Welches Ziel ist wichtiger – Verbraucherschutz oder Immobilienblasenverhinderung? Durch das Inkraftsetzen der Maßnahme würde die Finanzaufsicht ja den Zustand einer „vor dem Platzen stehenden Immobilienblase“ per Dekret erklären. Eine solche Verlautbarung hat das Potenzial, eine Kettenreaktion auszulösen und durch Marktpsychologie verbunden mit einer Kreditklemme wirklich die Preise auf einen Sturzflug zu schicken. Für Verbraucher, die gerade gekauft haben oder mitten in einer Transaktion stecken, kann dies fatale Auswirkungen haben. Denn bei implodierenden Immobilienpreisen können Banken Kreditentscheidungen revidieren müssen und Verbraucher durch steuerliche Transaktionskosten, Vertragsstrafen und Wertverlust in die Insolvenz getrieben werden. Es ist unrealistisch, die Proklamation einer Immobilienblase „sanft“ umzusetzen!
  4. Solange die Finanzaufsicht den Zustand der „Immobilienblasengefahr“ noch nicht öffentlich erklärt hat, könnten Verbraucher sich beim Erwerb irgendeiner Immobilie, zu irgendeinem Preis sicherer fühlen. Der Staat beschützt sie jetzt ja sogar vor der Gefahr, eine spekulativ überteuerte Wohnung zu erwerben. Und auf den Staat verlassen sich ja leider immer mehr Zeitgenossen. Wer entschädigt diese Betroffenen, wenn die Finanzaufsicht, trotz ihren neuen Verantwortung, untätig war und die Bildung der Blase zu spät erkannt hat oder aus anderen Gründen nicht reagiert hat?
  5. Und warum wird mal wieder eine (lebensnotwendige) Assetklasse „bevorzugt“? Wer schützt die armen Verbraucher vor Blasen bei Aktien, Unternehmensanleihen oder Bundeswertpapieren? Warum wird die Finanzaufsicht nicht auch damit beauftragt, hier die Bildung von Preisblasen zu verhindern? Und Tulpen finde ich zwischenzeitlich auch schon wieder viel zu teuer!

 

Liebe Bundesbank, sind 2,7% Immobilienpreisanstieg pro Jahr wirklich beängstigend?

schön, das Andreas Dombret hier zum Besten gibt, dass „die Ampel für die Wohnungsbaufinanzierung auf gelb steht“. Er klagt insbesondere die „Preisentwicklung“, „höhere Kreditvolumen“ und „höhere Risikonahme durch die Banken“ an.

Die „höheren Kreditvolumen“ sind Unsinn. Der Gesamtmarkt ist 2016 zurückgegangen und die Durchschnittskredite steigen langsamer als die Immobilienpreise. Die Beleihungsausläufe sind seit Jahren stabil. Das Banken relativ höhere Risiken eingehen, lässt sich nur im Bereich der Fristentransformation beobachten. Die Kunden sichern sich durch hohe Tilgung ab. Das die Banken die ihnen volkswirtschaftlich zukommende Funktion verantwortungsvoll ausüben, regelt die Bundesbank und das Resort, für das Andreas Dombret zuständig ist. Mach also einfach Deinen Job und verunsichere nicht die Verbraucher mit unscharfer Schwarzmalerei, möchte man Andeas Dombret zurufen!

Bleiben also nur die „steigenden Immobilienpreise“. In 127 Städten, seit 2010 um fast 50% gestiegen“, klingt dramatisch. Richtig ist (auch), dass sie deutschlandweit seit 8/2005 (also in 11,5 Jahren) um 36% gestiegen sind (wie der EPX zeigt!). Macht im Schnitt 2,7% pro Jahr! Ist das wirklich für Euch beängstigend?

 

Wer sich noch fragt, wie ein 3. Weltkrieg aussehen wird – Wir sind mittendrin!

Fangen wir mit den guten Nachrichten an: Es waren diesmal nicht die Deutschen, die angefangen haben. Und es ist auch kein Glaubenskrieg (den es wohl noch nie gab, da Religion stets nur als Mittel zum Zweck zur Durchsetzung von Partikularinteressen missbraucht wurde (und sich missbrauchen ließ)).

Nun die schlechten Nachrichten: Es ist nicht klar, was es ausgelöst hat. Die stete Ausweitung Europas nach Osten oder der arabische Frühling. Russland hat Europa den Krieg erklärt. Weil es seine „Interessen“ gefährdet sieht, weil es Angst hat, weil es sich nach der Macht der Stalinzeit zurücksehnt.

Das dies kein konventioneller Krieg mehr werden würde, war klar. Seit zwei Jahrzehnten wissen wir, dass der nächste Krieg ein virtuell und virtuose, in der digitalen Informationswelt ausgetragener, sein wird.

Die Krim, die Ostukraine, selbst Syrien sind nur Nebenkriegsschauplätze. Der Krieg tobt mitten in Europa. Russland – unter Putins Führung – finanziert und unterstützt überall in Europa populistische, nationalistische Organisationen – die Paramilitärs des Informationszeitalters, um Land für Land aus dem Europäischen Einigungsprozess herauszubrechen.

Der erste Sieg war der Brexit. Das Vereinigte Königreich war schwach. Nur lose verbunden mit der Idee eines einigen Europas. Konventionell stark in der Nato, aber schwach in der Integration. Es hatte sich ehe bereits von der Gruppe entfernt, leichte Beute.

Dann die Schwächung des großen Verbündeten Europas – die von Putin forcierte Wahl eines willfährigen Idioten ins Weiße Haus und damit die Spaltung der „westlichen Welt“.

Und jetzt die Attacke ins Zentrum des geschwächten Gebildes. Putin greift nach der Macht in Frankreich. Mit den gleichen Methoden – Informationskrieg. Unterstütze willfährige nationalistische, populistische Idioten und schwäche durch Desinformation und Manipulation die demokratischen Gegner.

Hoffen wir, dass unsere Schwestern und Brüder in Frankreich morgen nicht fallen! Das Putin diese Schlacht nicht gewinnt. Das die Völker Europas die Bedrohung ihres Friedens und ihres Wohles erkennen und gemeinsam dieser Bedrohung entschieden entgegentreten. Denn wenn der Digitale Teil des Dritten Weltkriegs verloren geht, fließt wieder Blut in Europa und nicht nur direkt in der russischen Nachbarschaft!

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