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Schlechter Journalismus IST eine Altlast

„Dieser Manager hält die Finanzindustrie für Altlast“ titelt die Onlineausgabe der Welt. Und dazu ein Bild von mir. Ups. Wieder was gelernt!

Soll ich mich jetzt in Gemeinschaft mit Bill Gates fühlen, dem das Zitat zugeschrieben wird „Banking is necessary, Banks are not“? Ich hoffe jetzt gerade, er hat das wirklich gesagt. Irgendwie würde ich aber immer noch gern selbst entscheiden, was ich für eine „Altlast“ halte. Die Printausgabe titelte noch korrekt: „Aus eins plus eins muss mindestens drei werden“. Also Welt am Sonntag-Print zitiert korrekt.

Weiter unten im Artikel klärt die Onlineausgabe der Welt zwar auf, dass ich vielleicht „Die trägen Kernsysteme der traditionellen Finanzindustrie … würden jetzt zur Altlast.“ gemeint haben könnte. Aber dies Aussage kennzeichnen sie nicht einmal als ein Zitat von mir 🙁

Kurz die Fakten

Die Welt hat folgende Frage gestellt:

„Wie verändert die Digitalisierung die Finanzbranche? Wo stehen wir aktuell?“

Und ich habe geantwortet:

„Die ersten Großrechner in der Privatwirtschaft wurden von Banken und Versicherungen eingesetzt. Insofern war die Finanzindustrie im letzten Jahrhundert der Vorreiter bei der „Digitalisierung“ unserer Gesellschaft. Der Grund hierfür war die Tatsache, dass Finanzen nichts anderes als Zahlen sind und nichts so einfach zu „Digitalisieren“ war, wie die Unternehmenskerne der Finanzindustrie. Die „Digitalisierung“ über die wir jetzt sprechen, betrifft nun die Prozesse außerhalb dieses „Kerns“ – gerade auch die Schnittstelle zum Kunden. Und diese Digitalisierung revolutioniert die Branche. Transparenz, Geschwindigkeit und der Fokus auf die echten Kundenbedürfnisse sind die positiven Ergebnisse dieses Prozesses. Jetzt werden die trägen Kernsysteme der traditionellen Finanzindustrie zur Altlast. Sie sind in die Jahre gekommen. Seit Jahrzehnten wurde nur noch geflickt und ausgebessert.  Der heutige Druck nach Veränderung an der Schnittstelle zu Kunden überfordert die traditionellen Organisationen technisch und kulturell. Denn „Digitalisierung“ bis zum Kunden gibt schnellen Unternehmen viele Ansatzpunkte, durch neuartigen Kundennutzen Positionen in der Wertschöpfung zu besetzen. Geschwindigkeit ist aber nicht die Stärke alter IT-Strukturen. Dabei werden traditionelle Spieler nicht zwingend ersetzt. So erleben wir z.B. im Sparkassenlager eine enorme Aufbruchsstimmung. Wer sieht, dass die Nachbarbank ihr Geschäft durch Zusammenarbeit mit den Jungen verdoppelt hat, springt auf den Zug auf und profitiert von neuen Partnerschaften. Wir sind also mitten drin.“

Und weiter die Welt:

„Hinkt Deutschland in Sachen Digitalisierung hinterher?“

Und ich:

„Das hängt davon ab, woran man die „Digitalisierung“ eines Landes misst. An der Anzahl und Geschwindigkeit der Breitbandanschlüsse oder der Verfügbarkeit von behördlichen Prozessen in einer digitalen Form – dann sicherlich ja. An der Anzahl der Dienstleistungen von Unterhaltungsindustrie, Handel und Finanzsektor, die man vollständig digital abwickeln kann? Nein. Deutschland ist nicht überall an vorderster Front aber auch kein Schlusslicht der Digitalisierung. Die deutsche Finanzierungsbranche gehört sicherlich nicht zu den digitalsten der Welt. Vergleicht man die Finanzierungsbranche aber mit der Versicherungsbranche, so zeigt sich, dass letztere um nochmals eine Dekade hinterher hinkt. Immerhin zeichnet die Finanzierungsbranche ein gewisses Maß an Standardisierung, Homogenität und Kompatibilität der Systeme aus. Die Versicherungsbranche ist ein fragmentierter Flickenteppich aus veralteten, individualisierten Systemen und Prozessen.  Aber auch das ist kein deutsches Phänomen. Auch in anderen entwickelten Ländern haben die Versicherer früh ihre Unternehmenskerne digitalisiert. Das hält sie jetzt auf und schafft Raum für Innovatoren.“

Print war viel besser

Die Printausgabe der Welt am Sonntag gab das Interview korrekt wieder. Hier fühle ich mich richtig repräsentiert. Danke an die Profis!

Meine Lehre

Schlechter (Online)-Journalismus IST auch eine Altlast – so wie die Kernbanksysteme der Banken. Er macht Medien nicht träge, nur nutzlos. Schlechter Journalismus:

  • verdirbt das Ansehen der vierten Gewalt und macht diese existenzielle Säule unserer Demokratie brüchig,
  • verursacht Fehlinformation und führt in der Konsequenz zu schlechten Entscheidungen (von Wählern und Repräsentanten).

Das gilt auch – und in einer immer digitaleren Zeit – gerade für Online-Redakteure. Klickraten sind nicht das Ziel von Journalismus. Also liebe Online-Welt – nächster Versuch bitte! Wir brauchen – auch von Euch – guten Journalismus!

 

Immobilienblasenverhinderungsgesetz passiert den Bundesrat – Und nun?

Was die Politik mit ihrer neuesten Regulierungsandrohung anrichtet, kann man beim Autor des Beitrags in der FAZ beobachten. „Bundesrat billigt neue Befugnisse gegen faule Immobilienkredite“ trifft nicht so ganz den Kern der neuen Regulierung. Das Handelsblatt findet auch eine lustige Beschreibung: „Gesetz gegen Immobilienblase beschlossen“ – die arme Immobilienblase! Wäre aber vermutlich eine genauso wirksame Gesetzgebung geworden:

§1 Immobilienblasen sind verboten. §2 Das Gesetz tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Was wirklich erreicht wurde? Es gibt jetzt erst einmal wieder viel Verwirrung. Und durch die Presse geistert das Wort „Immobilienblase“. Also bloß nicht über mehr Wohnungsbau nachdenken!

Nicht erreicht wird …

Fangen wir damit an, was das Gesetz ganz sicher nicht erreicht wird:

  1. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienblase. Denn in einer Immobilienblase werden spekulativ zu viele Wohnungen für einen viel zu kleinen realen Bedarf errichtet. Das Gesetz schließt aber nur bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auf. Mieten dürfen sie glücklichweise weiterhin Wohnungen. Sie werden auch (noch nicht) beschränkt, wie viel Prozent ihres Einkommens sie für Miete aufwenden dürfen. Nur ihre Kreditaufnahme wird beschränkt! Es wird also nicht der Bedarf nach Wohnraum gedrosselt und erst recht nicht die Bautätigkeit. [Im übrigen wäre es toll, wenn wir mehr Bautätigkeit hätten, dann würden die Preise für Wohnraum nicht permanent weiter steigen.]
  2. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienpreisblase. Noch einmal ganz langsam für Politiker. Durch den Ausschluss von Verbrauchern aus dem Käufermarkt (durch ein Kreditverbot), wird die Nachfrage nach Wohnraum nicht beeinflusst. Der Preis (egal ob Eigentum oder Miete) wird vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Wie die Mietpreisbremse wird das Kreditverbot nicht auf die Ursache des Preisanstiegs (zu wenige Wohnungen stehen einer zu großen Nachfrage gegenüber). Beide Maßnahmen adressieren lediglich das Symptom, den steigenden Preis. Das ist so, als würde man sich bei Durchfall einen Korken in den Allerwertesten stopfen. Auch das ändert nichts am „Druck“ im Markt und den mittelfristigen Konsequenzen.

Neue Probleme werden geschaffen …

Da das Gesetz nur die Möglichkeit für die Finanzaufsicht schafft, bei Gefahr der Bildung einer Immobilienblase bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auszuschließen, entstehen durch das Gesetz mehr Probleme im Markt, als das es Lösungen schafft:

  1. Woran verdammt nochmal will denn die Finanzaufsicht vorher erkennen, dass sich gerade eine Immobilien(preis)blase bildet? An der Bautätigkeit, an den Preisen oder am Kreditvolumen? Wenn die ersten „Experten“ warnen (so seit 5 Jahren also) oder wenn die Mehrheit der „Experten“ es ganz sicher weiß (was gewöhnlich 1-2 Jahre nach dem Platzen der Fall ist)? Das letzte Mal hat der Staat durch Steueranreize für Immobilienprojekte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung gezielt eine solche Entwicklung erzeugt (um blühende Landschaften zu schaffen). Wenn jetzt also demnächst die Politik anfängt, wirklich die Wohnungsbau anzuregen und die Bautätigkeit deutlich zunimmt, würgt die Finanzaufsicht dann diesen dringend benötigten Bauboom ab?
  2. Darf eine Bank aufgrund ihrer neuen verantwortungsvollen Kreditvergabe (nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im letzten Jahr) überhaupt noch einem Verbraucher einen Immobilienkredit geben, wenn die Finanzaufsicht den Ausnahmezustand erklärt hat? Wie groß ist das Risiko einer spontanen Kreditklemme, mit den Folgen einer sich selbst erfüllenden „Prophezeiung“ durch die Finanzaufsicht?
  3. Wie geht die Finanzaufsicht mit ihren konkurrierenden Verantwortungen um. Welches Ziel ist wichtiger – Verbraucherschutz oder Immobilienblasenverhinderung? Durch das Inkraftsetzen der Maßnahme würde die Finanzaufsicht ja den Zustand einer „vor dem Platzen stehenden Immobilienblase“ per Dekret erklären. Eine solche Verlautbarung hat das Potenzial, eine Kettenreaktion auszulösen und durch Marktpsychologie verbunden mit einer Kreditklemme wirklich die Preise auf einen Sturzflug zu schicken. Für Verbraucher, die gerade gekauft haben oder mitten in einer Transaktion stecken, kann dies fatale Auswirkungen haben. Denn bei implodierenden Immobilienpreisen können Banken Kreditentscheidungen revidieren müssen und Verbraucher durch steuerliche Transaktionskosten, Vertragsstrafen und Wertverlust in die Insolvenz getrieben werden. Es ist unrealistisch, die Proklamation einer Immobilienblase „sanft“ umzusetzen!
  4. Solange die Finanzaufsicht den Zustand der „Immobilienblasengefahr“ noch nicht öffentlich erklärt hat, könnten Verbraucher sich beim Erwerb irgendeiner Immobilie, zu irgendeinem Preis sicherer fühlen. Der Staat beschützt sie jetzt ja sogar vor der Gefahr, eine spekulativ überteuerte Wohnung zu erwerben. Und auf den Staat verlassen sich ja leider immer mehr Zeitgenossen. Wer entschädigt diese Betroffenen, wenn die Finanzaufsicht, trotz ihren neuen Verantwortung, untätig war und die Bildung der Blase zu spät erkannt hat oder aus anderen Gründen nicht reagiert hat?
  5. Und warum wird mal wieder eine (lebensnotwendige) Assetklasse „bevorzugt“? Wer schützt die armen Verbraucher vor Blasen bei Aktien, Unternehmensanleihen oder Bundeswertpapieren? Warum wird die Finanzaufsicht nicht auch damit beauftragt, hier die Bildung von Preisblasen zu verhindern? Und Tulpen finde ich zwischenzeitlich auch schon wieder viel zu teuer!

 

Liebe Bundesbank, sind 2,7% Immobilienpreisanstieg pro Jahr wirklich beängstigend?

schön, das Andreas Dombret hier zum Besten gibt, dass „die Ampel für die Wohnungsbaufinanzierung auf gelb steht“. Er klagt insbesondere die „Preisentwicklung“, „höhere Kreditvolumen“ und „höhere Risikonahme durch die Banken“ an.

Die „höheren Kreditvolumen“ sind Unsinn. Der Gesamtmarkt ist 2016 zurückgegangen und die Durchschnittskredite steigen langsamer als die Immobilienpreise. Die Beleihungsausläufe sind seit Jahren stabil. Das Banken relativ höhere Risiken eingehen, lässt sich nur im Bereich der Fristentransformation beobachten. Die Kunden sichern sich durch hohe Tilgung ab. Das die Banken die ihnen volkswirtschaftlich zukommende Funktion verantwortungsvoll ausüben, regelt die Bundesbank und das Resort, für das Andreas Dombret zuständig ist. Mach also einfach Deinen Job und verunsichere nicht die Verbraucher mit unscharfer Schwarzmalerei, möchte man Andeas Dombret zurufen!

Bleiben also nur die „steigenden Immobilienpreise“. In 127 Städten, seit 2010 um fast 50% gestiegen“, klingt dramatisch. Richtig ist (auch), dass sie deutschlandweit seit 8/2005 (also in 11,5 Jahren) um 36% gestiegen sind (wie der EPX zeigt!). Macht im Schnitt 2,7% pro Jahr! Ist das wirklich für Euch beängstigend?

 

Unsere erste 3-Kontinente-Vorstandssitzung

Bei der Deutschen Bank ist es die Norm, der Vorstand ist auf Frankfurt, New York und Singapur verteilt. Für Hypoport war es das erste Mal und explizit nicht geschäftlich begründet 😉

Hamburg – verregnet


New York – sonnig


Hiroshima – dunkel

Der nächste Immobilienblasenseher bitte

Nach Empirica kommt der nächste Immobilienblasenseher aus dem schönen Hamburg. Herr Prof. Karl-Werner Hansmann gibt seine Theorie von einer Immobilienblase in Deutschland zum Besten.

Er definiert 6 Kriterien, an denen man eine Immobilienblase erkennen kann:

1. Kein Zusammenhang (Kointegration) von Mieten und Immobilienpreisen
2. hyper-exponentieller Anstieg der Immobilienpreise
3. Preise steigen zuerst in Top-Lagen, dann weiter in Metropolen, 
   Ballungsgebieten, Mittelstädten usw.
4. Sehr niedrige Hypothekenzinsen (< 3 %)
5. Geringe Tilgungsraten (≤ 2 %)
6. Hoher Anteil der Fremdfinanzierung (> 70 %)

Aus dem restlichen Text ergibt sich, dass Herr Prof. Hansmann wohl primär an eine Immobilienpreisblase glaubt – also dass nur die Preise „aufgeblasen“ sind. Das ist schon einmal eine gute Nachricht. Wie realitätsfern wäre es zu glauben, dass es in Deutschland wirklich gerade eine Wohnimmobilienblase – also zu viel Bautätigkeit für zu wenig realen Bedarf geben würde.

Schauen wir uns also kurz einmal seine Argumente an. Zuerst die Witzigen:

Zu 2.: Basierend auf „Angebotspreisen“ von Immobilienscout glaubt er an einen „hyper-exponentiellen Preisanstieg“. Sorry. Ein Blick auf den EPX, basierend auf realen Kaufpreistransaktionen zeigt, dass wir seit Jahren einen gleichmäßigen, linearen Preisanstieg sehen. Unsinn also.

Zu 3. Auch Unsinn. Die Preise sind nicht „zuerst“ in bestimmten Lagen gestiegen. Der Preisanstieg fand mit unterschiedlicher Geschwindigkeit in allen Regionen statt, die Nettozuwanderung haben – egal ob „Top-Lage“, „Metropole“ oder „Mittelstadt“. Um so mehr kaufkräftiger Zuzug, um so stärker sind sie gestiegen – mit Sicherheit kein Kennzeichen für eine „Blase“.

Zu 4. Das die Zinsen niedrig sind, ist unbestritten. Und niedrige Kapitalkosten sollten in einer normalen Ökonomie sämtliche knappen Investitionsobjekte „verteuern“. Sonst wäre Immobilienmarkt und Kreditmarkt entkoppelt. Etwas, was wir bis 2010 in Deutschland erlebt haben und was der Markt gerade endlich und völlig nachvollziehbar korrigiert.

Zu 5. Tilgungssätze unter 2% sind überhaupt nicht nachweisbar. Aktuell wir in Deutschland im Durchschnitt mit 3% Tilgung finanziert. Sehr vernünftig von allen Kreditnehmern und gerade ein sicheres Zeichen, dass wir KEINE Immobilienspekulation und damit auch KEINE Preisblase haben.

Zu 6. Die Idee, dass eine Immobilienpreisblase an der Höhe des Fremdkapitalanteils festzumachen ist, ergibt grundsätzlich Sinn. Spekuliert wird gern mit fremdem Geld. Spekulative Übertreibungen erfolgten häufig durch Ausweitung des Kreditvolumens. Einziges Problem: Der Fremdkapitalanteil von Wohnungsbaufinanzierungen in Deutschland ist seit Jahren stabil. Es fließt gerade nicht mehr „geborgtes Geld“ in den Immobilienmarkt und bläht die Preise künstlich auf. Schaut man sich die Bundesbankzahlen über den Gesamtbestand der Immobilienfinanzierungen in Deutschland an, so ist der Anstieg so leicht, dass man mit einem Blick erkennen kann, dass die Preissteigerung durch Eigenkapital unterlegt ist. Was die Bildung einer Preisblase unwahrscheinlich und den Ausfall von Kreditinstituten unmöglich macht.

Neben all den Fehlannahmen des Herrn Prof. Hansmann und seiner 6 Indikatoren bleibt also nur das „Auseinanderlaufen von Mieten und Kaufpreisen“ als möglicher Indikator für überhöhte Kaufpreise und damit eine Immobilienblase.

Was soll man dazu sagen …

  1. Da die Renditen für langfristiges Kapital auf einem historischen Niedrigstand sind (siehe „zinslose Bundesanleihen“), wäre es ökonomischer Unsinn, wenn Mietrenditen nicht ebenfalls fallen würden, also Mieten und Kaufpreise „auseinanderlaufen“. Das gleiche passierte in den letzten Jahren bei allen langfristigen, begrenzten Wirtschaftsgüter wie Anleihen, Aktien …
  2. Die Mieten werden durch unsere liebe Politik als Symptom einer verfehlten Wohnungsbaupolitik künstlich niedrig gehalten. Würde sie – wie typische Marktpreise – frei verhandelt werden können, wäre sie schon heute deutlich höher und würden die echte Nachfragesituation angemessen reflektieren.
  3. Herr Prof. Hansmann soll sich doch einfach mal in die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen einreihen und den anderen Teilnehmern erzählen, dass „der hier angebotene Wohnraum überteuert ist“ und sie warten sollen, bis „die Luft aus der Blase“ raus ist. Die spannende Erkenntnis wird sein, dass – bedingt durch ein dramatisch zu geringes Angebot für ein lebenswichtiges Gut – der „Markt“ durch seine Theorie nicht abgebildet wird. Nach einer Dürre steigen die Preise für Lebensmittel in Afrika auch dramatisch – sind auch nur „Preisblasen“, die – sollte jemand wirklich in den Folgejahren die benötigte Menge Reis anbauen – „aufgeblasen“ waren und platzen. Hilft nur nicht, wenn die Menschen nicht „spekulativ“ Reis kaufen, sondern weil sie etwas zu Essen brauchen. Und die spekulativen Käufe von Wohnraum in Deutschland sind eine Mär von Theoretikern, die noch nie in der Schlage bei einer Wohnungsbesichtigung gewartet haben. Es ist unverantwortlich, in Zeiten von Wohnungsnot in deutschen Metropolen eine „Immobilienblase“ herbei fabulieren zu wollen.

Es könnte mir nun egal sein, was ein Professor aus Hamburg über den deutschen Wohnungsmarkt behauptet. Leider finden solche Analysen aber offene Ohren in der Politik, die ihre Nichtaktivität bestätigt sieht oder weiter an den Symptomen herumbastelt. Steigen die Preise weiter dramatisch an, werden die deutschen Metropolen wirklich international weniger wettbewerbsfähig und wir vertun eine historische Chance, das Wachstum in Deutschland auch in der nächsten Dekade zu sichern.

Also, liebe Politik, ergreift wirksame Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungsnot in Deutschland!

 

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