Archiv für Kategorie ‘Wohnungsmarkt’

Wohnungsbaugenehmigungen brechen ein?

Na da übertreibt das Handelsblatt jetzt aber ein klein wenig. Schade, dass man immer öfter selbst nachschauen muss, wenn man eine Veröffentlichung eines „Qualitätsmediums“ liest.

Die nicht verlinkte Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes zur Entwicklung im 1. Halbjahr gibt glücklicherweise detaillierte Zahlen an. Was deutlich zurückgegangen ist, sind Baugenehmigungen für Wohnheime (-32%). Überraschung, die Flüchtlingskrise 2015/2016 ist bewältigt und niemand will mehr zusätzliche Wohnheime planen.

Die Baugenehmigungen für wirklichen Wohnungsbau gehen zwar auch leicht zurück, aber nur um 2,5% bzw. von 142.084 auf 138.486 genehmigten Wohnungen. Die Genehmigungen von Mehrfamilienhäusern, welche typischerweise in den von der Wohnungsnot betroffenen Ballungszentren errichtet werden, steigt um 1,8% auf 82.088 Wohnungen (nach 80.672).

Insofern decken die Zahlen die reißerische Überschrift nicht! Was bleibt, und hinreichend im Artikel thematisiert wird, ist das dieses leichte Wachstum für die Ballungszentren nicht ausreicht. Lokal-, Länder- und Bundespolitiker müssen endlich beginnen, die historische Chance für Deutschland zu ergreifen. Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, sind da nur ein kleines populistisches Mittelchen. Wirksam wären andere Maßnahmen!

 

Schnellgepresstes Wahlöl für den Immobilienmarkt

Wir stehen vor einer Bundestageswahl und plötzlich wird unseren Bundespolitikern klar, dass sie die WohnungsBAUpolitik in der letzten Legislaturperiode völlig vergessen haben.

Das Ergebnis sind steigende Wohnungspreise und Mieten, wie die Bundesregierung jetzt feststellt. Die Schuld beim „internationalen Kapital“ zu suchen, ist zynisch.

Der Preis für Wohnraum in deutschen (und anderen mitteleuropäischen Ballungszentren) steigt, weil Zentraleuropa boomt, aus dem Osten und dem Süden Europas ziehen junge Menschen – Arbeitskräfte – in die Zentren des Zentrums. Gesellschaftspolitisch hatten wir uns aber über Jahrzehnte bereits auf die Vergreisung und Schrumpfung unserer Bevölkerung eingestellt. Rückbau, Verdichtung des Siedlungsgebiets und energetische Sanierung war alles, was wohnungs“BAU“politisch auf der Agenda stand.

Was wir nun bereits seit einem halben Jahrzehnt brauchen, ist der Erkenntnisgewinn, dass sich etwas geändert hat. Weil Deutschland und andere Länder im Zentrum Europas in anderen Politikfeldern (Finanzen, Arbeitsmarkt …) das Richtige getan haben, schrumpfen wir nicht mehr, wir wachsen. Wir brauchen massiven WohungsneuBAU, um den Menschen, denen wir hier durch richtiges, weitsichtiges Handeln eine Perspektive geschaffen haben, auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für mehr WohnungsBAU könnten nicht besser sein. Die Preise steigen und die Kapitalkosten für das extrem langlebige Wirtschaftsgut Wohnraum sind niedrig. Allein was fehlt, ist ein operative Anpassung in der Beschaffung von Ressourcen. Es fehlt an Bauland und an Baugenehmigungen!

Wenn CDU/CSU jetzt vor der Wahl mehr Steuergeld für den WohnungsBAU versprechen, hilft dies bestimmt, ein paar Stimmen in den betroffenen Bevölkerungsschichten zu gewinnen. Dem WohnungsBAU wird es nicht helfen! Es ist Öl auf die Mühlen des Preisanstiegs – schnellgepresstes Wahlöl.

Die Kollegen Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer haben leider immer noch nicht verstanden, dass es NICHT an GELD für den WohnungsBAU mangelt. Mehr Geld in den WohnungsBAU pumpen, führt nur zu schneller steigenden Preisen (ein echtes Wahlgeschenk also, an die klassische Zielgruppe von CDU/CSU, dem schnöden Immobiliensparer oder Erben der Mittel- und Oberschicht). Wenn nicht endlich wirksame Maßnahmen zur Ausweitung des WohnungsNEUBAUs ergriffen werden, wird es für unseren schönen Boom in den Zentren Mitteleuropas irgendwann eng. Denn was hilft der tolle neue Job, wenn man keinen Wohnraum bekommt bzw. sich diesen nur bei stark steigenden Gehältern leisten kann? Und Einkommen, was in teuren Wohnraum fließt, steht nicht mehr für den lokalen, privaten Konsum zur Verfügung. Steigende Löhne und weniger Konsum, die Unternehmer in Zentraleuropa (eigentlich auch eine Zielgruppe von CDU/CSU) wünschen sich dies nicht – endlich mehr WohnungsBAU schon.

Noch nie konnten sich so unterschiedliche soziale Schichten in Deutschland so einig sein! Diesen gesellschaftlichen Dialog zu vermittelt, wäre doch genau die Aufgabe der Politik. Dafür wählen und bezahlen wir die Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer im Bundestag doch eigentlich 😉

 

Immobilienblasenverhinderungsgesetz passiert den Bundesrat – Und nun?

Was die Politik mit ihrer neuesten Regulierungsandrohung anrichtet, kann man beim Autor des Beitrags in der FAZ beobachten. „Bundesrat billigt neue Befugnisse gegen faule Immobilienkredite“ trifft nicht so ganz den Kern der neuen Regulierung. Das Handelsblatt findet auch eine lustige Beschreibung: „Gesetz gegen Immobilienblase beschlossen“ – die arme Immobilienblase! Wäre aber vermutlich eine genauso wirksame Gesetzgebung geworden:

§1 Immobilienblasen sind verboten. §2 Das Gesetz tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Was wirklich erreicht wurde? Es gibt jetzt erst einmal wieder viel Verwirrung. Und durch die Presse geistert das Wort „Immobilienblase“. Also bloß nicht über mehr Wohnungsbau nachdenken!

Nicht erreicht wird …

Fangen wir damit an, was das Gesetz ganz sicher nicht erreicht wird:

  1. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienblase. Denn in einer Immobilienblase werden spekulativ zu viele Wohnungen für einen viel zu kleinen realen Bedarf errichtet. Das Gesetz schließt aber nur bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auf. Mieten dürfen sie glücklichweise weiterhin Wohnungen. Sie werden auch (noch nicht) beschränkt, wie viel Prozent ihres Einkommens sie für Miete aufwenden dürfen. Nur ihre Kreditaufnahme wird beschränkt! Es wird also nicht der Bedarf nach Wohnraum gedrosselt und erst recht nicht die Bautätigkeit. [Im übrigen wäre es toll, wenn wir mehr Bautätigkeit hätten, dann würden die Preise für Wohnraum nicht permanent weiter steigen.]
  2. Es verhindert nicht die Entstehung einer Immobilienpreisblase. Noch einmal ganz langsam für Politiker. Durch den Ausschluss von Verbrauchern aus dem Käufermarkt (durch ein Kreditverbot), wird die Nachfrage nach Wohnraum nicht beeinflusst. Der Preis (egal ob Eigentum oder Miete) wird vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Wie die Mietpreisbremse wird das Kreditverbot nicht auf die Ursache des Preisanstiegs (zu wenige Wohnungen stehen einer zu großen Nachfrage gegenüber). Beide Maßnahmen adressieren lediglich das Symptom, den steigenden Preis. Das ist so, als würde man sich bei Durchfall einen Korken in den Allerwertesten stopfen. Auch das ändert nichts am „Druck“ im Markt und den mittelfristigen Konsequenzen.

Neue Probleme werden geschaffen …

Da das Gesetz nur die Möglichkeit für die Finanzaufsicht schafft, bei Gefahr der Bildung einer Immobilienblase bestimmte Verbraucher von der Kreditaufnahme auszuschließen, entstehen durch das Gesetz mehr Probleme im Markt, als das es Lösungen schafft:

  1. Woran verdammt nochmal will denn die Finanzaufsicht vorher erkennen, dass sich gerade eine Immobilien(preis)blase bildet? An der Bautätigkeit, an den Preisen oder am Kreditvolumen? Wenn die ersten „Experten“ warnen (so seit 5 Jahren also) oder wenn die Mehrheit der „Experten“ es ganz sicher weiß (was gewöhnlich 1-2 Jahre nach dem Platzen der Fall ist)? Das letzte Mal hat der Staat durch Steueranreize für Immobilienprojekte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung gezielt eine solche Entwicklung erzeugt (um blühende Landschaften zu schaffen). Wenn jetzt also demnächst die Politik anfängt, wirklich die Wohnungsbau anzuregen und die Bautätigkeit deutlich zunimmt, würgt die Finanzaufsicht dann diesen dringend benötigten Bauboom ab?
  2. Darf eine Bank aufgrund ihrer neuen verantwortungsvollen Kreditvergabe (nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im letzten Jahr) überhaupt noch einem Verbraucher einen Immobilienkredit geben, wenn die Finanzaufsicht den Ausnahmezustand erklärt hat? Wie groß ist das Risiko einer spontanen Kreditklemme, mit den Folgen einer sich selbst erfüllenden „Prophezeiung“ durch die Finanzaufsicht?
  3. Wie geht die Finanzaufsicht mit ihren konkurrierenden Verantwortungen um. Welches Ziel ist wichtiger – Verbraucherschutz oder Immobilienblasenverhinderung? Durch das Inkraftsetzen der Maßnahme würde die Finanzaufsicht ja den Zustand einer „vor dem Platzen stehenden Immobilienblase“ per Dekret erklären. Eine solche Verlautbarung hat das Potenzial, eine Kettenreaktion auszulösen und durch Marktpsychologie verbunden mit einer Kreditklemme wirklich die Preise auf einen Sturzflug zu schicken. Für Verbraucher, die gerade gekauft haben oder mitten in einer Transaktion stecken, kann dies fatale Auswirkungen haben. Denn bei implodierenden Immobilienpreisen können Banken Kreditentscheidungen revidieren müssen und Verbraucher durch steuerliche Transaktionskosten, Vertragsstrafen und Wertverlust in die Insolvenz getrieben werden. Es ist unrealistisch, die Proklamation einer Immobilienblase „sanft“ umzusetzen!
  4. Solange die Finanzaufsicht den Zustand der „Immobilienblasengefahr“ noch nicht öffentlich erklärt hat, könnten Verbraucher sich beim Erwerb irgendeiner Immobilie, zu irgendeinem Preis sicherer fühlen. Der Staat beschützt sie jetzt ja sogar vor der Gefahr, eine spekulativ überteuerte Wohnung zu erwerben. Und auf den Staat verlassen sich ja leider immer mehr Zeitgenossen. Wer entschädigt diese Betroffenen, wenn die Finanzaufsicht, trotz ihren neuen Verantwortung, untätig war und die Bildung der Blase zu spät erkannt hat oder aus anderen Gründen nicht reagiert hat?
  5. Und warum wird mal wieder eine (lebensnotwendige) Assetklasse „bevorzugt“? Wer schützt die armen Verbraucher vor Blasen bei Aktien, Unternehmensanleihen oder Bundeswertpapieren? Warum wird die Finanzaufsicht nicht auch damit beauftragt, hier die Bildung von Preisblasen zu verhindern? Und Tulpen finde ich zwischenzeitlich auch schon wieder viel zu teuer!

 

Liebe Bundesbank, sind 2,7% Immobilienpreisanstieg pro Jahr wirklich beängstigend?

schön, das Andreas Dombret hier zum Besten gibt, dass „die Ampel für die Wohnungsbaufinanzierung auf gelb steht“. Er klagt insbesondere die „Preisentwicklung“, „höhere Kreditvolumen“ und „höhere Risikonahme durch die Banken“ an.

Die „höheren Kreditvolumen“ sind Unsinn. Der Gesamtmarkt ist 2016 zurückgegangen und die Durchschnittskredite steigen langsamer als die Immobilienpreise. Die Beleihungsausläufe sind seit Jahren stabil. Das Banken relativ höhere Risiken eingehen, lässt sich nur im Bereich der Fristentransformation beobachten. Die Kunden sichern sich durch hohe Tilgung ab. Das die Banken die ihnen volkswirtschaftlich zukommende Funktion verantwortungsvoll ausüben, regelt die Bundesbank und das Resort, für das Andreas Dombret zuständig ist. Mach also einfach Deinen Job und verunsichere nicht die Verbraucher mit unscharfer Schwarzmalerei, möchte man Andeas Dombret zurufen!

Bleiben also nur die „steigenden Immobilienpreise“. In 127 Städten, seit 2010 um fast 50% gestiegen“, klingt dramatisch. Richtig ist (auch), dass sie deutschlandweit seit 8/2005 (also in 11,5 Jahren) um 36% gestiegen sind (wie der EPX zeigt!). Macht im Schnitt 2,7% pro Jahr! Ist das wirklich für Euch beängstigend?

 

Der nächste Immobilienblasenseher bitte

Nach Empirica kommt der nächste Immobilienblasenseher aus dem schönen Hamburg. Herr Prof. Karl-Werner Hansmann gibt seine Theorie von einer Immobilienblase in Deutschland zum Besten.

Er definiert 6 Kriterien, an denen man eine Immobilienblase erkennen kann:

1. Kein Zusammenhang (Kointegration) von Mieten und Immobilienpreisen
2. hyper-exponentieller Anstieg der Immobilienpreise
3. Preise steigen zuerst in Top-Lagen, dann weiter in Metropolen, 
   Ballungsgebieten, Mittelstädten usw.
4. Sehr niedrige Hypothekenzinsen (< 3 %)
5. Geringe Tilgungsraten (≤ 2 %)
6. Hoher Anteil der Fremdfinanzierung (> 70 %)

Aus dem restlichen Text ergibt sich, dass Herr Prof. Hansmann wohl primär an eine Immobilienpreisblase glaubt – also dass nur die Preise „aufgeblasen“ sind. Das ist schon einmal eine gute Nachricht. Wie realitätsfern wäre es zu glauben, dass es in Deutschland wirklich gerade eine Wohnimmobilienblase – also zu viel Bautätigkeit für zu wenig realen Bedarf geben würde.

Schauen wir uns also kurz einmal seine Argumente an. Zuerst die Witzigen:

Zu 2.: Basierend auf „Angebotspreisen“ von Immobilienscout glaubt er an einen „hyper-exponentiellen Preisanstieg“. Sorry. Ein Blick auf den EPX, basierend auf realen Kaufpreistransaktionen zeigt, dass wir seit Jahren einen gleichmäßigen, linearen Preisanstieg sehen. Unsinn also.

Zu 3. Auch Unsinn. Die Preise sind nicht „zuerst“ in bestimmten Lagen gestiegen. Der Preisanstieg fand mit unterschiedlicher Geschwindigkeit in allen Regionen statt, die Nettozuwanderung haben – egal ob „Top-Lage“, „Metropole“ oder „Mittelstadt“. Um so mehr kaufkräftiger Zuzug, um so stärker sind sie gestiegen – mit Sicherheit kein Kennzeichen für eine „Blase“.

Zu 4. Das die Zinsen niedrig sind, ist unbestritten. Und niedrige Kapitalkosten sollten in einer normalen Ökonomie sämtliche knappen Investitionsobjekte „verteuern“. Sonst wäre Immobilienmarkt und Kreditmarkt entkoppelt. Etwas, was wir bis 2010 in Deutschland erlebt haben und was der Markt gerade endlich und völlig nachvollziehbar korrigiert.

Zu 5. Tilgungssätze unter 2% sind überhaupt nicht nachweisbar. Aktuell wir in Deutschland im Durchschnitt mit 3% Tilgung finanziert. Sehr vernünftig von allen Kreditnehmern und gerade ein sicheres Zeichen, dass wir KEINE Immobilienspekulation und damit auch KEINE Preisblase haben.

Zu 6. Die Idee, dass eine Immobilienpreisblase an der Höhe des Fremdkapitalanteils festzumachen ist, ergibt grundsätzlich Sinn. Spekuliert wird gern mit fremdem Geld. Spekulative Übertreibungen erfolgten häufig durch Ausweitung des Kreditvolumens. Einziges Problem: Der Fremdkapitalanteil von Wohnungsbaufinanzierungen in Deutschland ist seit Jahren stabil. Es fließt gerade nicht mehr „geborgtes Geld“ in den Immobilienmarkt und bläht die Preise künstlich auf. Schaut man sich die Bundesbankzahlen über den Gesamtbestand der Immobilienfinanzierungen in Deutschland an, so ist der Anstieg so leicht, dass man mit einem Blick erkennen kann, dass die Preissteigerung durch Eigenkapital unterlegt ist. Was die Bildung einer Preisblase unwahrscheinlich und den Ausfall von Kreditinstituten unmöglich macht.

Neben all den Fehlannahmen des Herrn Prof. Hansmann und seiner 6 Indikatoren bleibt also nur das „Auseinanderlaufen von Mieten und Kaufpreisen“ als möglicher Indikator für überhöhte Kaufpreise und damit eine Immobilienblase.

Was soll man dazu sagen …

  1. Da die Renditen für langfristiges Kapital auf einem historischen Niedrigstand sind (siehe „zinslose Bundesanleihen“), wäre es ökonomischer Unsinn, wenn Mietrenditen nicht ebenfalls fallen würden, also Mieten und Kaufpreise „auseinanderlaufen“. Das gleiche passierte in den letzten Jahren bei allen langfristigen, begrenzten Wirtschaftsgüter wie Anleihen, Aktien …
  2. Die Mieten werden durch unsere liebe Politik als Symptom einer verfehlten Wohnungsbaupolitik künstlich niedrig gehalten. Würde sie – wie typische Marktpreise – frei verhandelt werden können, wäre sie schon heute deutlich höher und würden die echte Nachfragesituation angemessen reflektieren.
  3. Herr Prof. Hansmann soll sich doch einfach mal in die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen einreihen und den anderen Teilnehmern erzählen, dass „der hier angebotene Wohnraum überteuert ist“ und sie warten sollen, bis „die Luft aus der Blase“ raus ist. Die spannende Erkenntnis wird sein, dass – bedingt durch ein dramatisch zu geringes Angebot für ein lebenswichtiges Gut – der „Markt“ durch seine Theorie nicht abgebildet wird. Nach einer Dürre steigen die Preise für Lebensmittel in Afrika auch dramatisch – sind auch nur „Preisblasen“, die – sollte jemand wirklich in den Folgejahren die benötigte Menge Reis anbauen – „aufgeblasen“ waren und platzen. Hilft nur nicht, wenn die Menschen nicht „spekulativ“ Reis kaufen, sondern weil sie etwas zu Essen brauchen. Und die spekulativen Käufe von Wohnraum in Deutschland sind eine Mär von Theoretikern, die noch nie in der Schlage bei einer Wohnungsbesichtigung gewartet haben. Es ist unverantwortlich, in Zeiten von Wohnungsnot in deutschen Metropolen eine „Immobilienblase“ herbei fabulieren zu wollen.

Es könnte mir nun egal sein, was ein Professor aus Hamburg über den deutschen Wohnungsmarkt behauptet. Leider finden solche Analysen aber offene Ohren in der Politik, die ihre Nichtaktivität bestätigt sieht oder weiter an den Symptomen herumbastelt. Steigen die Preise weiter dramatisch an, werden die deutschen Metropolen wirklich international weniger wettbewerbsfähig und wir vertun eine historische Chance, das Wachstum in Deutschland auch in der nächsten Dekade zu sichern.

Also, liebe Politik, ergreift wirksame Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungsnot in Deutschland!

 

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