Wer sich noch fragt, wie ein 3. Weltkrieg aussehen wird – Wir sind mittendrin!

Fangen wir mit den guten Nachrichten an: Es waren diesmal nicht die Deutschen, die angefangen haben. Und es ist auch kein Glaubenskrieg (den es wohl noch nie gab, da Religion stets nur als Mittel zum Zweck zur Durchsetzung von Partikularinteressen missbraucht wurde (und sich missbrauchen ließ)).

Nun die schlechten Nachrichten: Es ist nicht klar, was es ausgelöst hat. Die stete Ausweitung Europas nach Osten oder der arabische Frühling. Russland hat Europa den Krieg erklärt. Weil es seine „Interessen“ gefährdet sieht, weil es Angst hat, weil es sich nach der Macht der Stalinzeit zurücksehnt.

Das dies kein konventioneller Krieg mehr werden würde, war klar. Seit zwei Jahrzehnten wissen wir, dass der nächste Krieg ein virtuell und virtuose, in der digitalen Informationswelt ausgetragener, sein wird.

Die Krim, die Ostukraine, selbst Syrien sind nur Nebenkriegsschauplätze. Der Krieg tobt mitten in Europa. Russland – unter Putins Führung – finanziert und unterstützt überall in Europa populistische, nationalistische Organisationen – die Paramilitärs des Informationszeitalters, um Land für Land aus dem Europäischen Einigungsprozess herauszubrechen.

Der erste Sieg war der Brexit. Das Vereinigte Königreich war schwach. Nur lose verbunden mit der Idee eines einigen Europas. Konventionell stark in der Nato, aber schwach in der Integration. Es hatte sich ehe bereits von der Gruppe entfernt, leichte Beute.

Dann die Schwächung des großen Verbündeten Europas – die von Putin forcierte Wahl eines willfährigen Idioten ins Weiße Haus und damit die Spaltung der „westlichen Welt“.

Und jetzt die Attacke ins Zentrum des geschwächten Gebildes. Putin greift nach der Macht in Frankreich. Mit den gleichen Methoden – Informationskrieg. Unterstütze willfährige nationalistische, populistische Idioten und schwäche durch Desinformation und Manipulation die demokratischen Gegner.

Hoffen wir, dass unsere Schwestern und Brüder in Frankreich morgen nicht fallen! Das Putin diese Schlacht nicht gewinnt. Das die Völker Europas die Bedrohung ihres Friedens und ihres Wohles erkennen und gemeinsam dieser Bedrohung entschieden entgegentreten. Denn wenn der Digitale Teil des Dritten Weltkriegs verloren geht, fließt wieder Blut in Europa und nicht nur direkt in der russischen Nachbarschaft!

Unsere erste 3-Kontinente-Vorstandssitzung

Bei der Deutschen Bank ist es die Norm, der Vorstand ist auf Frankfurt, New York und Singapur verteilt. Für Hypoport war es das erste Mal und explizit nicht geschäftlich begründet 😉

Hamburg – verregnet


New York – sonnig


Hiroshima – dunkel

Your first raw squid you will never forget


Thanks for the great evening in Kanteki @ Tanabe!

Der nächste Immobilienblasenseher bitte

Nach Empirica kommt der nächste Immobilienblasenseher aus dem schönen Hamburg. Herr Prof. Karl-Werner Hansmann gibt seine Theorie von einer Immobilienblase in Deutschland zum Besten.

Er definiert 6 Kriterien, an denen man eine Immobilienblase erkennen kann:

1. Kein Zusammenhang (Kointegration) von Mieten und Immobilienpreisen
2. hyper-exponentieller Anstieg der Immobilienpreise
3. Preise steigen zuerst in Top-Lagen, dann weiter in Metropolen, 
   Ballungsgebieten, Mittelstädten usw.
4. Sehr niedrige Hypothekenzinsen (< 3 %)
5. Geringe Tilgungsraten (≤ 2 %)
6. Hoher Anteil der Fremdfinanzierung (> 70 %)

Aus dem restlichen Text ergibt sich, dass Herr Prof. Hansmann wohl primär an eine Immobilienpreisblase glaubt – also dass nur die Preise „aufgeblasen“ sind. Das ist schon einmal eine gute Nachricht. Wie realitätsfern wäre es zu glauben, dass es in Deutschland wirklich gerade eine Wohnimmobilienblase – also zu viel Bautätigkeit für zu wenig realen Bedarf geben würde.

Schauen wir uns also kurz einmal seine Argumente an. Zuerst die Witzigen:

Zu 2.: Basierend auf „Angebotspreisen“ von Immobilienscout glaubt er an einen „hyper-exponentiellen Preisanstieg“. Sorry. Ein Blick auf den EPX, basierend auf realen Kaufpreistransaktionen zeigt, dass wir seit Jahren einen gleichmäßigen, linearen Preisanstieg sehen. Unsinn also.

Zu 3. Auch Unsinn. Die Preise sind nicht „zuerst“ in bestimmten Lagen gestiegen. Der Preisanstieg fand mit unterschiedlicher Geschwindigkeit in allen Regionen statt, die Nettozuwanderung haben – egal ob „Top-Lage“, „Metropole“ oder „Mittelstadt“. Um so mehr kaufkräftiger Zuzug, um so stärker sind sie gestiegen – mit Sicherheit kein Kennzeichen für eine „Blase“.

Zu 4. Das die Zinsen niedrig sind, ist unbestritten. Und niedrige Kapitalkosten sollten in einer normalen Ökonomie sämtliche knappen Investitionsobjekte „verteuern“. Sonst wäre Immobilienmarkt und Kreditmarkt entkoppelt. Etwas, was wir bis 2010 in Deutschland erlebt haben und was der Markt gerade endlich und völlig nachvollziehbar korrigiert.

Zu 5. Tilgungssätze unter 2% sind überhaupt nicht nachweisbar. Aktuell wir in Deutschland im Durchschnitt mit 3% Tilgung finanziert. Sehr vernünftig von allen Kreditnehmern und gerade ein sicheres Zeichen, dass wir KEINE Immobilienspekulation und damit auch KEINE Preisblase haben.

Zu 6. Die Idee, dass eine Immobilienpreisblase an der Höhe des Fremdkapitalanteils festzumachen ist, ergibt grundsätzlich Sinn. Spekuliert wird gern mit fremdem Geld. Spekulative Übertreibungen erfolgten häufig durch Ausweitung des Kreditvolumens. Einziges Problem: Der Fremdkapitalanteil von Wohnungsbaufinanzierungen in Deutschland ist seit Jahren stabil. Es fließt gerade nicht mehr „geborgtes Geld“ in den Immobilienmarkt und bläht die Preise künstlich auf. Schaut man sich die Bundesbankzahlen über den Gesamtbestand der Immobilienfinanzierungen in Deutschland an, so ist der Anstieg so leicht, dass man mit einem Blick erkennen kann, dass die Preissteigerung durch Eigenkapital unterlegt ist. Was die Bildung einer Preisblase unwahrscheinlich und den Ausfall von Kreditinstituten unmöglich macht.

Neben all den Fehlannahmen des Herrn Prof. Hansmann und seiner 6 Indikatoren bleibt also nur das „Auseinanderlaufen von Mieten und Kaufpreisen“ als möglicher Indikator für überhöhte Kaufpreise und damit eine Immobilienblase.

Was soll man dazu sagen …

  1. Da die Renditen für langfristiges Kapital auf einem historischen Niedrigstand sind (siehe „zinslose Bundesanleihen“), wäre es ökonomischer Unsinn, wenn Mietrenditen nicht ebenfalls fallen würden, also Mieten und Kaufpreise „auseinanderlaufen“. Das gleiche passierte in den letzten Jahren bei allen langfristigen, begrenzten Wirtschaftsgüter wie Anleihen, Aktien …
  2. Die Mieten werden durch unsere liebe Politik als Symptom einer verfehlten Wohnungsbaupolitik künstlich niedrig gehalten. Würde sie – wie typische Marktpreise – frei verhandelt werden können, wäre sie schon heute deutlich höher und würden die echte Nachfragesituation angemessen reflektieren.
  3. Herr Prof. Hansmann soll sich doch einfach mal in die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen einreihen und den anderen Teilnehmern erzählen, dass „der hier angebotene Wohnraum überteuert ist“ und sie warten sollen, bis „die Luft aus der Blase“ raus ist. Die spannende Erkenntnis wird sein, dass – bedingt durch ein dramatisch zu geringes Angebot für ein lebenswichtiges Gut – der „Markt“ durch seine Theorie nicht abgebildet wird. Nach einer Dürre steigen die Preise für Lebensmittel in Afrika auch dramatisch – sind auch nur „Preisblasen“, die – sollte jemand wirklich in den Folgejahren die benötigte Menge Reis anbauen – „aufgeblasen“ waren und platzen. Hilft nur nicht, wenn die Menschen nicht „spekulativ“ Reis kaufen, sondern weil sie etwas zu Essen brauchen. Und die spekulativen Käufe von Wohnraum in Deutschland sind eine Mär von Theoretikern, die noch nie in der Schlage bei einer Wohnungsbesichtigung gewartet haben. Es ist unverantwortlich, in Zeiten von Wohnungsnot in deutschen Metropolen eine „Immobilienblase“ herbei fabulieren zu wollen.

Es könnte mir nun egal sein, was ein Professor aus Hamburg über den deutschen Wohnungsmarkt behauptet. Leider finden solche Analysen aber offene Ohren in der Politik, die ihre Nichtaktivität bestätigt sieht oder weiter an den Symptomen herumbastelt. Steigen die Preise weiter dramatisch an, werden die deutschen Metropolen wirklich international weniger wettbewerbsfähig und wir vertun eine historische Chance, das Wachstum in Deutschland auch in der nächsten Dekade zu sichern.

Also, liebe Politik, ergreift wirksame Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungsnot in Deutschland!

 

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