Unsere erste 3-Kontinente-Vorstandssitzung

Bei der Deutschen Bank ist es die Norm, der Vorstand ist auf Frankfurt, New York und Singapur verteilt. Für Hypoport war es das erste Mal und explizit nicht geschäftlich begründet 😉

Hamburg – verregnet


New York – sonnig


Hiroshima – dunkel

Your first raw squid you will never forget


Thanks for the great evening in Kanteki @ Tanabe!

Der nächste Immobilienblasenseher bitte

Nach Empirica kommt der nächste Immobilienblasenseher aus dem schönen Hamburg. Herr Prof. Karl-Werner Hansmann gibt seine Theorie von einer Immobilienblase in Deutschland zum Besten.

Er definiert 6 Kriterien, an denen man eine Immobilienblase erkennen kann:

1. Kein Zusammenhang (Kointegration) von Mieten und Immobilienpreisen
2. hyper-exponentieller Anstieg der Immobilienpreise
3. Preise steigen zuerst in Top-Lagen, dann weiter in Metropolen, 
   Ballungsgebieten, Mittelstädten usw.
4. Sehr niedrige Hypothekenzinsen (< 3 %)
5. Geringe Tilgungsraten (≤ 2 %)
6. Hoher Anteil der Fremdfinanzierung (> 70 %)

Aus dem restlichen Text ergibt sich, dass Herr Prof. Hansmann wohl primär an eine Immobilienpreisblase glaubt – also dass nur die Preise „aufgeblasen“ sind. Das ist schon einmal eine gute Nachricht. Wie realitätsfern wäre es zu glauben, dass es in Deutschland wirklich gerade eine Wohnimmobilienblase – also zu viel Bautätigkeit für zu wenig realen Bedarf geben würde.

Schauen wir uns also kurz einmal seine Argumente an. Zuerst die Witzigen:

Zu 2.: Basierend auf „Angebotspreisen“ von Immobilienscout glaubt er an einen „hyper-exponentiellen Preisanstieg“. Sorry. Ein Blick auf den EPX, basierend auf realen Kaufpreistransaktionen zeigt, dass wir seit Jahren einen gleichmäßigen, linearen Preisanstieg sehen. Unsinn also.

Zu 3. Auch Unsinn. Die Preise sind nicht „zuerst“ in bestimmten Lagen gestiegen. Der Preisanstieg fand mit unterschiedlicher Geschwindigkeit in allen Regionen statt, die Nettozuwanderung haben – egal ob „Top-Lage“, „Metropole“ oder „Mittelstadt“. Um so mehr kaufkräftiger Zuzug, um so stärker sind sie gestiegen – mit Sicherheit kein Kennzeichen für eine „Blase“.

Zu 4. Das die Zinsen niedrig sind, ist unbestritten. Und niedrige Kapitalkosten sollten in einer normalen Ökonomie sämtliche knappen Investitionsobjekte „verteuern“. Sonst wäre Immobilienmarkt und Kreditmarkt entkoppelt. Etwas, was wir bis 2010 in Deutschland erlebt haben und was der Markt gerade endlich und völlig nachvollziehbar korrigiert.

Zu 5. Tilgungssätze unter 2% sind überhaupt nicht nachweisbar. Aktuell wir in Deutschland im Durchschnitt mit 3% Tilgung finanziert. Sehr vernünftig von allen Kreditnehmern und gerade ein sicheres Zeichen, dass wir KEINE Immobilienspekulation und damit auch KEINE Preisblase haben.

Zu 6. Die Idee, dass eine Immobilienpreisblase an der Höhe des Fremdkapitalanteils festzumachen ist, ergibt grundsätzlich Sinn. Spekuliert wird gern mit fremdem Geld. Spekulative Übertreibungen erfolgten häufig durch Ausweitung des Kreditvolumens. Einziges Problem: Der Fremdkapitalanteil von Wohnungsbaufinanzierungen in Deutschland ist seit Jahren stabil. Es fließt gerade nicht mehr „geborgtes Geld“ in den Immobilienmarkt und bläht die Preise künstlich auf. Schaut man sich die Bundesbankzahlen über den Gesamtbestand der Immobilienfinanzierungen in Deutschland an, so ist der Anstieg so leicht, dass man mit einem Blick erkennen kann, dass die Preissteigerung durch Eigenkapital unterlegt ist. Was die Bildung einer Preisblase unwahrscheinlich und den Ausfall von Kreditinstituten unmöglich macht.

Neben all den Fehlannahmen des Herrn Prof. Hansmann und seiner 6 Indikatoren bleibt also nur das „Auseinanderlaufen von Mieten und Kaufpreisen“ als möglicher Indikator für überhöhte Kaufpreise und damit eine Immobilienblase.

Was soll man dazu sagen …

  1. Da die Renditen für langfristiges Kapital auf einem historischen Niedrigstand sind (siehe „zinslose Bundesanleihen“), wäre es ökonomischer Unsinn, wenn Mietrenditen nicht ebenfalls fallen würden, also Mieten und Kaufpreise „auseinanderlaufen“. Das gleiche passierte in den letzten Jahren bei allen langfristigen, begrenzten Wirtschaftsgüter wie Anleihen, Aktien …
  2. Die Mieten werden durch unsere liebe Politik als Symptom einer verfehlten Wohnungsbaupolitik künstlich niedrig gehalten. Würde sie – wie typische Marktpreise – frei verhandelt werden können, wäre sie schon heute deutlich höher und würden die echte Nachfragesituation angemessen reflektieren.
  3. Herr Prof. Hansmann soll sich doch einfach mal in die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen einreihen und den anderen Teilnehmern erzählen, dass „der hier angebotene Wohnraum überteuert ist“ und sie warten sollen, bis „die Luft aus der Blase“ raus ist. Die spannende Erkenntnis wird sein, dass – bedingt durch ein dramatisch zu geringes Angebot für ein lebenswichtiges Gut – der „Markt“ durch seine Theorie nicht abgebildet wird. Nach einer Dürre steigen die Preise für Lebensmittel in Afrika auch dramatisch – sind auch nur „Preisblasen“, die – sollte jemand wirklich in den Folgejahren die benötigte Menge Reis anbauen – „aufgeblasen“ waren und platzen. Hilft nur nicht, wenn die Menschen nicht „spekulativ“ Reis kaufen, sondern weil sie etwas zu Essen brauchen. Und die spekulativen Käufe von Wohnraum in Deutschland sind eine Mär von Theoretikern, die noch nie in der Schlage bei einer Wohnungsbesichtigung gewartet haben. Es ist unverantwortlich, in Zeiten von Wohnungsnot in deutschen Metropolen eine „Immobilienblase“ herbei fabulieren zu wollen.

Es könnte mir nun egal sein, was ein Professor aus Hamburg über den deutschen Wohnungsmarkt behauptet. Leider finden solche Analysen aber offene Ohren in der Politik, die ihre Nichtaktivität bestätigt sieht oder weiter an den Symptomen herumbastelt. Steigen die Preise weiter dramatisch an, werden die deutschen Metropolen wirklich international weniger wettbewerbsfähig und wir vertun eine historische Chance, das Wachstum in Deutschland auch in der nächsten Dekade zu sichern.

Also, liebe Politik, ergreift wirksame Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungsnot in Deutschland!

 

Populisten erklärt

Zentraler Immobilienausschuss sieht Gespenster

Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) kommt in seinem Frühjahrsgutachten 2017 zu dem Ergebnis: „Die Preisübertreibung liegt zwischen 36% in Düsseldorf, gut 40% in Frankfurt und Hamburg, um die 50% in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75% in München.“

Holla. Die Preise in Berlin, München & Co. sind um 50% – 75% überhöht? Eine mutige Aussage für den „Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft“.

Wer schreibt das nochmal: „Prof. Dr. Harald Simons ist Mitglied des Vorstands der empirica AG, einem Unternehmen mit 25 Mitarbeitern und Sitz in Berlin und Bonn“.

OK. Klingt schon mal anders, als der „Rat der Weisen“. Denn die Aussage impliziert ja, dass defacto ein Großteil der Wohnungskäufer in Berlin gerade richtig blöd sind (und übrigens auch alle Wohnungseigentümer, die noch nicht verkauft haben).

Wie kommt Herr Prof. Dr. Simons zu diesem Ergebnis?

  • „… die derzeit geforderten Kaufpreise stehen dort, insbesondere in Berlin und München, in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen. In den Preisen sind offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist. Es ist aber gerade in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen.“
    denn …

    • „Mindestens zwei der drei Zuwanderungswellen nach Deutschland neigen sich aber ihrem Ende zu. An bislang noch jede Zuwanderungswelle schloss sich eine – wenn auch kleinere – Abwanderungswelle an („Echo-Effekt“).“ Wenn die EU auseinander bricht und wir wieder zu eingemauerten Nationalstaaten in Europa zurückkehren, vielleicht. So lange wir aber ein Europa haben in dem Niederlassungsfreiheit herrscht, boomen die deutschen Metropolen aufgrund ihrer enormen Anziehungskraft. Und Wohnen in Berlin und München – ist verglichen mit anderen europäischen Metropolen noch immer billig und man verdient hier mehr.
    • „Dies gilt insbesondere in Berlin, wo derzeit eine fünffache Jahresproduktion irgendwo zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung und damit meist im Bau ist. Aber auch in Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und abgeschwächt in München wird demnächst viel neuer Wohnraum auf den Markt kommen.“ Äh … nein. Einfach falsch. Das „fünffache“ bezieht sich auf eine – politisch gewollt, niedrig gehaltene Anzahl von Fertigstellungen, die weit unter dem Bedarf liegt. Der Markt braucht diese Produktion, um auch nur annähernd die Chance zu haben, sich einem Gleichgewicht zu nähern.
    • „Als Ergebnis einer rückläufigen Zuwanderung und eines steigenden Angebotes ist in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg mit nicht weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen.“ Nein. Wir haben einen derartigen Nachfrageüberhang, der nicht durch einen Mietpreisanstieg ausgeglichen wurde, dass die Mieten noch lange weiter steigen müssen, nur damit die aktuelle Nachfrage und das Angebot sich dem Gleichgewicht annähert. Einfach mal Google fragen 😉

Vielleicht führt die Berichterstattung über diese „Warnung vor einer Immobilienblase“ nun aber dazu, dass

  • interessierte Käufer ihre Kaufentscheidung in der Hoffnung auf fallende Preise verschieben (wenn nicht bereits ein Kinderzimmer fehlt oder die Schwiegereltern auf den Auszug drängen), was zu einer leichten Dämpfung der Nachfrage führen würde (beim aktuellen Überhang nicht relevant)
  • Wohnungseigentümer ihre Bestandsimmobilien noch schnell zu den „hohen“ Preisen auf den Markt werfen. Das könnte wirklich das Angebot ausweiten. Leider sind die Wohnungen bei Leerstandsquoten von 0,2% (München) bzw. 1,2% (Berlin) leider bereits bewohnt – also nur für Kapitalanleger interessant. Die Masse der verzweifelt suchenden Eigennutzer wird nicht bedient. Könnte trotzdem leicht dämpfend auf die Entwicklung der Kaufpreise wirken.
  • Projektentwickler ihre beplanten Maßnahmen verschieben, weil sie nicht das Risiko eingehen wollen, zu Gruppe der „Fünffachen jährlichen Bauleistung“ zu gehören und ihre Wohnungen nicht mehr verkaufen zu können. Würde das Angebot dämpfen und die Preise treiben. Vermutlich gibt es aber nicht so viele ängstliche Projektentwickler. Wer in Berlin oder München gegen die Verwaltung ein Bauprojekt über Jahre durchgekämpft hat, gibt wohl kaum wegen der Meinung von empirica auf.

OK. Kurz mal zusammenrechnen … Ich glaube eher an +5% für Berlin und die anderen Ballungszentren in 2017. Schauen wir am Jahresende mal, wer Recht hatte 🙂

 

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