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#Bodenwertsteuer: Die einmalige Chance für die Entfesselung des deutschen Wohnungsmarktes

Der BGH hat entschieden – die uralte Regelung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Endlich! Jetzt muss die Politik handeln und kann nicht weiter untätig sein.

Ich träume jetzt mal kurz … Wir führen so schnell wie möglich eine Bodenwertsteuer ein. Einfach den bereits ermittelten Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren und fertig (OK, so einfach ist es in Deutschland natürlich nicht, wir differenzieren Bodenrichtwerte nach Bebaubarkeit und teilweise Größe … aber es ist ein recht einfaches Verfahren).

So und dann wird eine Bodenwertsteuer von 2% pro Jahr fällig. 2%, damit es für keinen Spekulanten (und dazu zählen auch Rentner, die für die Enkelkinder Grundstücke horten) mehr Sinn macht, Boden brach liegen zu lassen.

Kleines Rechenbeispiel am eigenen Leib:

  • Das Grundstück unter unserer Wohnung ist 886m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 5.500 € pro m².
  • Davon gehören uns 579/10.000stel.
  • Macht nach Adam Ries: 282.146,70 € Bodenwert der Wohnung.
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies dann: 5.642,93 € Bodensteuern pro Jahr (alt 360 € Grundsteuer).

Und ein freundlicherweise von einem Kollegen bereitgestelltes Beispiel aus dem Speckgürtel eines ostdeutschen Ballungszentrums

  • Das Grundstück unter dem Einfamilienhaus ist 466m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 120 € pro m².
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies neu: 1.115 € Bodensteuern pro Jahr (nach alt 900 € Grundsteuer).

Die aktuelle Ungerechtigkeit kann man an diesem Beispiel perfekt erkennen. Und die neue Gerechtigkeit auch – Schluss mit der Subvention der Ballungszentren bei der Grundsteuer (über den Länderfinanzausgleich)!

Verglichen mit den 360 Euro pro Jahr, die wir aktuell zahlen, wäre dies eine dramatische Steuererhöhung. Ich kann zwar nur grob schätzen, aber das 10-20-fache des bisherigen Aufkommens wird es wohl sein.

Das macht aber auch Sinn, da mit der Nutzung des Grundstücks viele Leistungen der Kommune verbunden sind …

  • Sicherheit (Polizei, Feuerwehr, Gerichte etc.),
  • Mobilität (Staßen, ÖPNV …),
  • Freizeitwert (Parks, Restaurants, Kultur) u.v.a.m.

Es würden durch die Steueranpassung nicht nur massenhaft spekulativ gehaltene (unbebaute) Grundstücke auf den Markt kommen. Die Nachverdichtung auf bestehenden Grundstücken wird wirtschaftlich ebenfalls sehr viel attraktiver, da zusätzlicher Wohnraum keine zusätzlichen Grundsteuern auslöst. Egal ob mehr Wohnfläche oder mehr Wohnungen gebaut werden.

Zur „Gegenfinanzierung“ dieser enormen, regelmäßigen Steuermehreinnahmen (aus den 13 Mrd. € in 2017 werden ja schnell 30-40 Mrd. €) könnte auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer (2017: 13 Mrd. €) komplett entfallen. So schlägt man gleich 2 Fliegen, die den Wohnungsmarkt behindern, mit einer Steuerreform. Denn niedrigere Transaktionskosten, und die Grunderwerbsteuer macht in vielen Regionen in Deutschland mehr als 50% der Transaktionskosten aus, erhöhen die Transaktionsgeschwindigkeit im Markt … es ist leichter, aus großem Wohneigentum auszuziehen und Wohnraum für die nächste Generation freizugeben. Außerdem mindert die Grunderwerbsteuer aktuell das Eigenkapital von Käufern, während die Bodensteuern eine laufende Ausgabe in der Zukunft wäre. Die Finanzierung von Wohneigentum würde also zusätzlich erleichter.

Und wenn noch mehr Einnahmen übrig sind, können die Kosten für das Grundbuchamt, das Bauamt, das Einwohnermeldeamt, das Regenwasser und die Staßenreinigung u.v.a.m., was mit dem Wohnen in einer Kommune verbunden ist, gesenkt oder noch besser abgeschafft werden. Senkt auch die Komplexität der Verwaltung.

Geschafft: Berlin an der Tabellenspitze – Bayerns München abgeschlagen auf dem letzten Platz …

… zumindest, wenn es um die größte Wohnungsnot in deutschen Metropolen geht!

Wie die Zeit heute berichtet, kommt eine Studie im Auftrag der DGB (also auch SPD)-nahen Hans-Böckler-Stiftung der Humboldt-Universität Berlin und der Goethe-Universität Frankfurt zum Ergebnis, dass zwischenzeitlich in Deutschland insgesamt 1.900.000 Wohnungen fehlen.

Spitzenreiter bei den deutschen Metropolen ist natürlich Berlin, mit 310.000 nicht gebauten Wohnungen. Absolut ist diese Spitzenposition keine Überraschung – Berlin ist Deutschland größte Metropole. Aber auch relativ schlägt Berlin alle Wettbewerber um Längen und erobert zumindest bei der Wohnungsnot die Tabellenspitze.

Pro 1.000 Einwohner fehlen in Berlin jetzt schon 87 Wohnungen –  Tendenz stark steigend! In Hamburg sind es auch schon 83 Wohnungen. Es reicht für die Hanseaten trotzdem nur für den 2. Platz. Köln führt das Verfolgerfeld auf dem 3. Rang mit schon nur noch 80 nicht gebauten Wohnungen an.

Abgeschlagen, auf dem letzten Tabellenplatz die Bayern aus München. Mit lächerlichen 53 fehlenden Wohnungen pro 1.000 Einwohnern werden die Bayern beim Thema Wohnungsnot deklassiert.

Falls ein Bausenator bis hier gelesen hat, hätte ich für sie oder ihn ein paar Tipps, wie man seinen Tabellenplatz verschlechtern kann.

2:0 für NRW – weniger Steuerverschwendung und weniger Preistreiberei im Wohnungsmarkt

Na das ist doch mal ein Lichtblick zum Jahresbeginn 2018. Die neue CDU/FDP-Landesregierung in NRW kürzt die Wohnungsbauförderprogramme von 1,1 Mrd. auf 0,8 Mrd. Euro pro Jahr. Sie komplett auf Null zu fahren, wäre auch kein Fehler gewesen. Klare Kante ich aber bekanntlich nicht die Stärke von Politikern.

Es ist Unsinn, in einer Niedrigzinsphase bei ausgeschöpften Bauressourcen und zu geringem Wohnungsangebot durch Steuersubventionen die Nachfrage zusätzlich zu fördern. Wir haben mehr Nachfrage, als das Angebot abdecken an. Insofern verpuffen die Steuer-Millionen nur in höheren Preisen, was ökonomischer Unsinn ist. Insofern sind die 300 Millionen Euro weniger Steuergeld ein Tropfen weniger auf dem Stein der politischen Preistreiberei im Wohnungsmarkt.

So, jetzt noch bitte die Verwaltung fitt machen, die Baugesetze entschlacken, unbebaute Grundstücke auf den Markt zwingen, Grunderwerbsteuer senken … dann bewegt sich auch was im Wohnungsmarkt und nicht nur die Preise!

PS: Und hier geht zu billigem Baugeld.

 

Immobilienblasenangstmachnutzer aka Bundesbanker

Liebe Bundesbanker, wir haben Euch doch schon lange verstanden. Ihr wollt gern Zugriff auf die Daten aller Verbraucher, die Immobilien finanzieren. Die Meldepflichten für Millionenkredite (ab 1 Mio. Euro) und anonymen Statistiken der Banken über jeden kleinen Kredit reichen Euch nicht mehr aus. Ihr wollt jeden Bürger durchleuchten können und die Banken bei ihrer Kreditvergabe noch mehr gleichschalten.

Und weil ihr das so nicht einfach so sagen könnt, muss halt zum hundertsten Mal die Immobilienblase herhalten. Die Immobilienblase, die ihr zwar noch gar nicht seht und nicht sehen könnt. Weil …

  1. sie nicht belegbar ist (ein reiner Preisanstieg ist keine Blase!)
  2. sie nicht finanziert ist (wie ihr selbst feststellt, steigt das Kreditvolumen in Deutschland trotz steigender Preise nicht an)
  3. ihr mangels Daten überhaupt nicht sehen könntet und
  4. wenn ihr die Daten hättet und eine Blase „sehen“ würdet, nicht darüber reden könntet, weil ihr dann das Platzen auslösen und die Finanzmarktstabilität gefährenden würdet. Zur Erinnerung: Ihr habt die amerikanischen ABS/CDO in den Bilanzen deutscher Landesbanken bis ins Details gesehen und vor keiner Blase gewarnt!

Einfach nur Angst machen, um andere Ziele zu erreichen, ist unanständig!

Dabei müsst ihr Euch doch nur gedulden. Ab 1 Mio. Euro muss doch bereits jeder Kredit einzeln an Euch gemeldet werden. Bei der Wohnungsbaupolitik der letzten Regierungen und der Hilflosigkeit der aktuellen Verhandler, steigen die Immobilienpreise doch weiter und immer mehr Verbraucher rutschen über die 1 Mio. Euro Hypothekenkredit und werden ehe meldepflichtig. In den Ballungszentren München, Hamburg, Berlin (wo ihr die größten Gefahren seht), bekommt ihr doch schon einen erkläglichen Anteil der Immobilienfinanzierungen von Verbrauchern gemeldet. Also, habt einfach nur Geduld und hört bitte auf Angst verbreiten zu wollen. Die Menschen brauchen Wohnraum. Dafür zahlen Sie, was der Markt verlangt. Wenn nicht mehr gebaut wird, wird dass halt immer mehr. Lösungen gibt es hier!

Die Gewinner und Verlierer der aktuellen Wohnungspolitik

Wie die Deutsche Bundesbank heute berichtet, ist das private Baufinanzierungsvolumen in Deutschland im September 2017 mit 17,4 Mrd. Euro auf den niedrigsten Wert seit Februar 2015 gefallen. Damit dreht der Gesamtmarkt 2017 von +1 Prozent Ende August auf -1% im September.

Wer jetzt noch behauptet, in Deutschland gebe es eine spekulative Übertreibung der Immobilienpreise verkennt, dass dies einfach nur eine ökonomische Realität ist. Wenn – wie nun seit Jahren – zu wenige Wohnungen für die stetig wachsende Nachfrage gebaut werden, steigen nun einmal die Preise. Immer mehr Familien müssen mit weniger Quadratmetern bzw. Zimmern auskommen. Das ist keine Spekulation sondern Markt. Und wer glaubt, dass sich hier keine Nachfrage aufstaut, besuche mal Familien mit 2 Kindern in einer 3-Zimmer-Wohnung.

Und es ist auch keine Preisblase, die – weil spekulativ – irgendwann einmal plötzlich platzt. Wenn überhaupt, könnte es nur durch ein nachhaltiges Überangebot an Wohnraum und damit massivem Neubau irgendwann einmal zu einer Umkehr des Preistrends kommen. Das haben wir in Deutschland aber bisher nur 1x in unserer Geschichte geschafft – in der Ausnahmesituation Wiedervereinigung! Mit dem Herumdoktern an Symptomen (Stichwort Mietpreisbremse 2.0) ändert man die ökonimische Realität am Wohnungsmarkt nichts. Man steigert nur den Druck im Kessel und damit den Preisauftrieb in bestimmten Segmenten.

Für alle Wähler, hier ein Überblick über Gewinner und Verlierer, so lange die Politik nichts unternimmt, um die enormen Hürden für den Wohnungsbau abzubauen.

Beziehung
zur
Immobilie
Familien-
planung
Bewohner
Raum-
reserve
MietpreisHandlungsempfehlungErgebnis
Eigenutzerbeendet-Nichts tunGewinner!
Eigenutzeroffenja-Nichts tunGewinner!
Eigenutzeroffennein-„Tausch“ bzw. Upgrade zu hohen Transaktionskosten und DifferenzpreisenVerlierer
MieterbeendetfestBedrohung: Eigentümer veräußert an zukünftigen Eigennutzer (Eigenbedarfskündigung) aufgrund steigender Verkaufspreise und damit sinkender RenditeVerlierer!
Mieterbeendetvariabelmit stetig steigernder Miete planenVerlierer
MieteroffenjafestBedrohung: Eigentümer veräußert an zukünftigen Eigennutzer (Eigenbedarfskündigung) aufgrund steigender Verkaufspreise und damit sinkender RenditeVerlierer!
Mieteroffenjavariabelmit stetig steigernder Miete planenVerlierer
Mieteroffennein-Mit drastischer Mietsteigerung bei Anmietung der passenden Wohnung rechnenGroßer
Verlierer!
VermieterbeendetfestVeräußerung an Eigennutzer mit Möglichkeit der EigenbedarfskündigungGewinner!
VermieterbeendetvariabelMiete erhöhen oder Veräußerung an Eigennutzer/KapitalanlegerGewinner!
VermieteroffenjafestVeräußerung an Eigennutzer mit Möglichkeit der EigenbedarfskündigungGewinner!
VermieteroffenjavariabelErhöhung der Miete oder Veräußerung an Eigennutzer / KapitalanlegerGewinner!
Vermieteroffennein-Deutliche Mieterhöhung bei Neuvermietung oder Veräußerung an einen EigennutzerHaupt-
gewinner!

 

Und hier geht es zu wirksamen Ideen für die Milderung der Wohnungsnot!

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