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#Bestellerprinzip: Grüne wollen 1.000 Euro mehr von neuen Eigentümern

Weil der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland den Grünen wohl immer noch zu einfach und zu billig ist, schlagen diese aktuell vor, die Nebenkosten noch einmal um 1.000 Euro für jeden Erwerber von Wohneigentum zu erhöhen.

Konkret geht es um den Vorschlag, dass „Bestellerprinzip“ von der Vermietung auch auf den Verkauf von Wohneigentum auszuweiten.

Mal abgesehen davon, dass das „Bestellerprinzip“ bereits im Mietmarkt massive Schäden für die Mieter zur Folge hatte (die Mieten steigen auch, weil die Kosten der Vermarktung nun in der Miete refinanziert werden müssen), ist dieser Vorstoß nun hanebüchen.

Die Kosten des Maklers sind bereits heute Teil des Verhandlungsergebnisses von Käufer und Verkäufer. Der Käufer ist sich dieser Nebenkosten bewusst und bringt sie bei der Ermittlung seines Kaufpreises (bzw. seines Budgets) in Abzug.

Würde der Gesetzgeber nun dem Vorschlag der Grünen folgen, würde der Verkäufer die Kosten des Maklers auf den Kaufpreis aufschlagen. Die Kaufpreise steigen (weiter) und damit auch die darauf erhobenen Steuern und Gebühren.

Ein kleines typisches Beispiel gefällig?

  • Die durchschnittlich Maklercourtage in Deutschland liegt bei etwa 5%.
  • Der mittlere Kaufpreis für einen Eigennutzer bei etwa 250.000 Euro.
  • Insofern erhöht sich der auszuweisende Kaufpreis um 12.500 Euro.
  • Dieser ist die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer, Notar- und Amtsgebühren.
  • Zum Beispiel in Berlin betragen diese Kaufnebenkosten aktuell ca. 8% (6% Grunderwerbsteuer + 1,5% Notar + 0,5 Grundbuchamt).
  • 8% von 12.500 Euro macht zufällig genau 1.000 Euro zusätzliche Nebenkosten für den Erwerber.

Aber hey, aus Sicht der Grünen ist es halt immer noch viel zu billig, in Deutschland Wohneigentum zu erwerben. Und das Beste, auch die gerade neu zu definierende Grundsteuer steigt aufgrund der höheren Kaufpreise für die Wohnungseigentümer dank dieser Umlage um 5%. Aber wer will schon Wohneigentum?

SPD – Wohnungsnot kultiviert man wie Champignons

Gewöhnlich schreibe ich ja über die Nichtwohnungsbaugenossen hier in Berlin. Heute hat aber die Münchner SPD meine Aufmerksamkeit geweckt. Wie keine andere Partei in keiner anderen Stadt schafft es die SPD, ähnlich einem Champignon-Bauern, die Wohnungsnot zu züchten indem sie die Pilze äh Wähler schön im Dunkeln lässt und von Zeit zu Zeit mit Mist bestreut.

Die SPD stellt in München seit 1947 und damit seit 71 Jahren den Oberbürgermeister (mit Ausnahme von 1978 bis 1984). 65 Jahre SPD Herrschaft, eigentlich genug Zeit, um durch eine ausgewogene Wohnungsbaupolitik für bezahlbares Wohnen für alle zu Sorgen. Könnte man meinen. Könnte man, wenn man nicht wüßte, dass München – auch wenn Berlin gerade unter Rot-Rot-Grün richtig Gas gibt – schon sehr, sehr lange und auch heute, die mit Abstand teuerste Stadt für Mieter und Eigennutzer in Deutschland ist.

Wie passt dies zusammen?

Seit 71 Jahren predigen die Sozis, dass nur durch mehr Regulierung, sozial(istisch)e Traumverhältnisse am Wohnungsmarkt erreichbar sind. Seit 71 Jahren reguliert die SPD in München wild am lokalen Wohnungsmarkt herum. Und seit 71 Jahren wird das Wohnen in München immer teurer und die Wohnungsnot immer größer. Und trotz des ganzen Mistes, mit dem sie bestreut werden, wählen die Münchner alle paar Jahre wieder die SPD zu ihrem Champignon-Bauern. Erste Erklärung, der Münchner mag es halt eng, feucht und dunkel 😉

Spaß beiseite. Merkt es die SPD in München nicht, dass Symbolpolitik und Regulierung die Wohnungsnot nicht lindert? So viel Unfähigkeit, kann ich den Sozialdemokraten gar nicht zutrauen. Seit 71 Jahren die Wohnungsnot vor Augen zu haben und diese übersehen, können wir wohl ausschließen. Sozis sind ja gewöhnlich nicht so abgehoben, dass sie die Not in einer Stadt nicht mitbekommen würden.

Ist das Problem unlösbar? Naja. Wenn man 71 Jahre Zeit hat, eine reiche Stadt ist und wie München, sehr viel Platz (grüne Wiesen und Äcker drum herum) hat, ist hinreichender Wohnungsbau eigentlich kein Problem. Unlösbar ist es also nicht. Und München wächst ja, nur halt nie schnell genug. Und damit sind wir auch schon bei der wahrscheinlichsten Erklärung.

Die SPD in München hat gelernt, dass ein wenig Wohnungsnot ganz gut für das eigene Wahlergebnis ist. Mit Wohnungsnot gewinnt Links Wahlen. Hat auch schon vorher in der Weimarer Republik geklappt. Die richtige Dosis Mist äh Wohnungbauregulierung und die Champignons wählen und gedeihen.

Ein paar Beispiele für den Mist gefällig?

 

Gespenst vermehrter Eigenbedarfskündigungen

Und wieder einmal fällt ein Lobbyisten dadurch auf, dass er es mit der Wahrheit nicht so genau nimmt. Der Geschäftsführer des Berliner Mieterverein Reiner Wild behauptet am 17. Juli 2018 medienwirksam, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in letzter Zeit erheblich zunehmen würde.

Und die Lobbyisten vom Mieterverein gehen noch weiter: „Viele Mieter seien verunsichert. Die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern. “ Einen Beweis, jede Form der Erklärung, bleibt der Mieterverein schuldig.

Als Bestätigung der unbelegten Aussage des Mietervereins muss am nächsten Tag die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte, Annette Gabriel, dienen. Diese „stützte die Einschätzung des Mietervereins, dass die Eigenbedarfskündigungen in Berlin zugenommen haben. Zwar würden Klagen wegen Eigenbedarfskündigungen nicht statistisch gesondert erfasst. Auf der Grundlage einer im letzten Herbst beim Landgericht durchgeführten Recherche könne sie aber sagen, ‚dass nach der subjektiven Einschätzung der dortigen Richterschaft die Klagen wegen Eigenbedarfs in der letzten Zeit gestiegen‘ seien.“

Die Wahrheit

Hier hilft Google Trends. In den letzten 5 Jahren gibt es keine signifikante Veränderung des Interesses der Bevölkerung in Deutschland an „Eigenbedarf“ oder „Eigenbedarfskündigung“.

Also weder interessieren sich Vermieter verstärkt über diese Form der Kündigung eines Mietverhältnisses, noch Mieter über eine erfolgte Kündigung wegen Eigenbedarf.

Die Aussage des Mietervereins, die Häufigkeit von Eigenbedarfskündigungen würde deutlich zunehmen, ist also schlicht falsch.

Ebenfalls ist die Behauptung falsch „viele Mieter seien verunsichert“. Auch dann würde es zu mehr Suchanfragen kommen. Und natürlich ist es dann auch Unsinn zu behaupten, „die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern“. Denn auch das würde zu mehr Suchanfragen führen.

Und trotzdem hat die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte vermutlich sogar Recht, was die subjektive Einschätzung der Richter angeht. Das es in Zeiten dramatischer Wohnungsnot in Berlin vermehrt zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung nach einer Mietvertragskündigung – und damit auch einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommt, ist nicht verwunderlich. Dies sagt nur eben nichts darüber aus, wie oft es überhaupt zu Eigenbedarfskündigungen kommt. Was Google Trends eindeutig zeigt.

 

Die Mär von der ausgelasteten Bauindustrie

Die nächste Ausrede derer, die eigentlich gar keinen Wohnungsbau wollen sind nun die Meldungen aus der Bauindustrie, die von hohen Auslastungen in den Bauhaupt- und Nebengewerken spricht. Hierdurch steigen die Preise für Bauleistungen in Deutschland wieder deutlich an (bis Mai um 4% VOR zusätzlichen Kosten für mehr Regulierung und höheren Ausstattungsanforderungen im Markt.

Das Bauunternehmen nicht unausgelastete Ressourcen dauerhaft vorhalten, sollte jedem Unternehmer klar sein. Insofern ist die Auslastung der Bauindustrie immer hoch. Wer nicht gebraucht wird, wird freigesetzt. Maschinen, die nicht gebraucht werden, werden stillgelegt oder in andere Teile der Welt verkauft.

Die Ressourcen wieder hochzufahren, erfolgt Schritt für Schritt. Parallel zur steigenden Nachfrage und zu steigenden Preisen. Insofern sorgt der böse Markt auch hier dafür, dass parallel zu den wieder steigenden Preisen auch die Ressourcen ausgeweitet werden. Wie viel hier noch geht, zeigt der nachfolgende Langfristchart deutlich. Nachdem wir – gerade auch durch den Mangel an öffentlichen Investitionsprojekten parallel zum darbenden Wohnungsbau unsere Bauressourcen um den Faktor 3-4 verkleinert hatten, geht es jetzt seit 2010 zügig aufwärts. Läuft also – und ist mit Sicherheit kein Grund, warum der Wohnungsbau in Deutschland stagniert und teilweise sogar rückläufig ist.

Und was man hier auch erkennen kann, dass nach der deutschen Wiedervereinigung das Wachstumstempo der Ressourcen deutlich höher war. Ein klares Politisches Bekenntnis zum Aufbau Ost, eine verlässliche Langfristpolitik und weniger Regulierung führten auch zu mehr Investitionsbereitschaft und Flexibilität der Industrie.

Symbolpolitik – von der Mietpreisbremse, über Baukindergeld bis zur offenen Diskussion der Enteignung von Investoren schafft Unsicherheit. Und so fällt der Preisanstieg deutlicher und die Kapazitätsausweitung langsamer aus.

Wohnungsnot hat ihren Grund immer in der Politik!

 

 

Sozialdemokraten auf Kollisionskurs mit dem Wohnungsbau

Unser sozialdemokratischer Finanzminister testet schon mal, wie die aufgehetzte Öffentlichkeit („Miethaie“, „Spekulanten“, „Mietenwahnsinn“) auf drastische Maßnahmen zur defacto Enteignung von Vermietern reagieren würde.

Olaf Scholz denkt laut über die Beendigung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach. Hintergrund ist, dass das Bundesverfassungsgericht die bisherige Praxis bei der Berechnung der Grundsteuer – im Osten weniger und im Westen mehr, aber stets mit uralten Bemessungsgrundlagen – für verfassungswidrig erklärt hat. Und während über die richtige neue Bemessungsgrundlage gestritten wird (Stichwort: Soziale Bodenwertsteuer), dämmert es dem Genossen, dass gerade in Städten und dort in den Zentren ja jede Menge Wähler leben, die – egal wie die Entscheidung zur Bemessungsgrundlage ausfällt – von massiven Steuererhöhungen betroffen sind. Auf dem flachen Land könnte es billiger werden, aber da wählt ehe niemand mehr SPD.

Und die Lösung für die Sozialdemokraten ist ganz einfach. Die meisten ihrer Wähler sind Mieter. Wenn man jetzt die Grundsteuer ausschließlich (oder weitgehend) den Wohnungseigentümern aufbürdet, trifft man mit der Steuererhöhung erst einmal nur die Wähler von FDP und CDU – ganz einfache Logik.

Wenn es da nur nicht ein kleines Problem geben würde. Die Mieten sind dank rigidem Mietrecht im Bestand und Mietpreisbremse (die #R2G ja auch gern noch weiter verschärfen würde) bei Neuvermietung ehe bereits gedeckelt. Die Baukosten steigen dank linker und grüner Regulierung munter weiter. Die Bodenpreise aufgrund des Mangels an Wohnraum ebenfalls. Schon heute kann in Berlin niemand mehr unter 11 Euro netto kalt bauen – nicht einmal die kommunalen Wohnungsunternehmen. Eine hohe neue Grundsteuer, macht dies noch unattraktiver. Es wird dann nicht mehr gebaut – das Gegenteil, von dem, was wir aktuell bräuchten! Und wir reden hier nicht nur über die privaten Bauherren. Auch die kommunalen Wohnungsbauunternehmen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbaugenossenschaften wäre unmittelbar von einem Wegfall der Umlagefähigkeit betroffen. Eine derartige Zusatzsteuer auf Immobilienvermögen würde den gewollt dünnen Gewinn dieser Unternehmen empfindlich schmälern, mit herben Konsequenzen für die Kreditfähigkeit dieser für den Wohnungsbau so wichtigen Branche. Denn wer keinen Kredit mehr bekommt, kann auch nicht mehr bauen.

Und wer jetzt denk, ach – wird schon alles nicht so schlimm werden. Die Sozialdemokraten haben genau diese Kombination aus Mietpreisdeckelung und Steuer auf Wohnraum bereits einmal in der Geschichte durchexerziert. Vor 90 Jahren im roten Wien. Mit verheerenden Folgen für alle Wohnungseigentümer und den Wohnungsbau. Und wer jetzt davon träumt, dass der Staat in der Zukunft alle neuen Wohnungen baut. Dieses Experiment gab es auch bereits auf deutschem Boden. Unsere Städte müssen sich selbst 30 Jahre nach dem Ende dieser Zeit noch immer von der Fehlallokation von Ressourcen erholen.

Also – Zeit, wirklich etwas für den Wohnungsbau zu tun. Ablenkung hatten wir jetzt jahrelang reichlich!

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