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Ziele R2G bis 2030: #Kleingärten gesichert und 20€ Kaltmiete für alle Neuen

Es ist empirisch bewiesen, dass bereits kleine Änderungen am Wohnungsleerstand einer Stadt aufgrund des existenziellen Bedarfs an Wohnraum eine enorme Wirkung auf Mieten und Wohnungspreise haben.

Der Wohnflächenbedarf Berlins wächst rasant. Zur Erinnerung – Gründe hierfür sind:

  • stabiler Zuzug aus süd- und Osteuropa im Rahmen der europäischen Integration
  • stabiler Zuzug aus ländlichen Regionen aufgrund der Attraktivität der Schwarmstädte, allen voran Berlins, für die GenerationY
  • steigender Wohnflächenbedarf der Senioren durch eine steigende Lebenserwartung und häusliche Pflege
  • Klientelpolitik des Senats, der den Flächenanspruch aller Transferhaushalte Ende 2016 um 5qm erhöhte
  • Paare trennen sich häufiger und mehr Menschen leben als Single in (kleineren) Wohnungen

Will man nun in einer Stadt, die sich seit dem Ende des 2. Weltkrieges durch günstigen Wohnraum ausgezeichnet, diesen Zustand erhalten, muss man für ein Überangebot an Wohnraum und eine Leerstandsquote von mindestens 2% besser 3% sorgen (nachfolgendes Schaubild, Quelle Empirica AG).

Aktuell liegt Berlin nur noch bei einer Leerstandsquote von unter 1%, so dass die Mieten mit dramatischer Geschwindigkeit steigen. Wollen wir zurück auf knapp 3% (also zusätzliche 2% Leerstand), brauchen wir bei knapp 2 Mio. Wohnungen in Berlin nach Adam Riese nur 40.000 Wohnungen zusätzlich. Klingt leider leichter als gedacht. Neben der Deckung des jährlich wachsenden Bedarfs (ca. 30.000 Wohnungen pro Jahr), muss man auch noch die Fehlleistung der Vergangenheit kompensieren.

Leider hat sich durch die Wohnungsbauverhinderungspolitik von R2G in den letzten Jahren bereits ein erheblicher Nachfrageüberhang aufgebaut. Dieser wird aktuell auf ca. 150.000 zusätzliche Wohnungen geschätzt. Macht zusammen 190.000 Wohnungen, die wir in Berlin brauchen, um wieder wein Mietniveau von unter 6 € netto kalt pro m² zu erreichen.

Bei einer für Berlin typischen Dichte von 10.000 Wohnungen pro km² brauchen wir also nur 19km² zusätzliches Bauland. Das Ganze natürlich zusätzlich zur Deckung des jährlich neuen Bedarfs, was eine Bautätigkeit von ca. 30.000 Wohnungen pro Jahr erfordert.

Die 71.417 Berliner Kleingärten belegen im Stadtgebiet 29km² Bauland. Würde der Senat also nicht die Interessen von ein paar Berlinern (71.417 Familien) über die Interessen aller nach günstigen Mieten und Wohnkosten und einer prosperierenden Stadt stellen, könnte Berlin die Wohnungsnot durch Bebauung von nur 2/3 der Kleingärten lösen.

Könnte, denn R2G tut das Gegenteil und sichert den Bestand der Berliner Kleingärten bis 2030!

2030 liegen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten aufgrund – gerade auch dieser Entscheidung – und all der anderen wohnungspolitischen Fehlleistungen und Fehlleitungen des Senats bei 20€ nett kalt pro m² (Kein Scherz). Wir sind bereits über die 10€ rüber und erleben einen Preisanstieg von 6-7% p.a.

Aber hey, 71.417 der mehr als 2 Millionen Berliner Familien können sich im Kleingarten entspannt über diesen Mietenwahnsinn bei 2030 beim Bierchen diskutieren!

Du kommst hier nicht rein!

Die Botschaft der Berliner Politik ist klar. Wir schützen die bestehenden Milieus vor der Verdrängung von Außen. Was für die Stammwähler im Kiez vermutlich wie ein gut gemeinter Vorsatz klingt, ist zutiefst reaktionär. Nichts darf sich ändern. Nichts darf „aufgewertet“ werden. Wer sich zur Zeit noch leisten kann, nach Berlin in zentrale Stadtbezirke zu gehen, ist nicht nur ein Fremder, er ist eine Bedrohung. Egal ob er aus Schwaben oder Spanien kommt.

So richtig deutlich wurde dies – wieder einmal – mit dem Feiern der Rückzugs von Google von seinen Plänen, in Berlin-Kreuzberg einen GoogleCampus zu eröffnen.

Wenn man sich kurz mal überlegt, welche Bevölkerungsgruppen Wohnraum in Berlin nachfragen, wird deutlich, gegen wen sich diese Politik von Linken und Grünen richtet:

  1. EU Migranten, die aufgrund der europäischen Integration aus wirtschaftlich schwachen Gebieten in Ost- & Südeuropa ins Zentrum strömen und hier gern in einer kosmopoliten Umgebung Deutschland und Deutsch kennenlernen wollen. Jährlich kommen ca. 500.000 von ihnen nach Deutschland, bzw. ca. 30.000 nach Berlin.
  2. Die GenerationY vom Land und aus den vielen Kleinstädten Deutschlands. Diese Generation der 20-40ig Jährigen, für die die ca. 30 deutschen Schwarmstädte eine enorme Anziehungskraft haben, will gern „mitten drin“ wohnen. Genau dort, wo R2G die „Milieus schützt“. Jährlich kommen etwa 10.000 nach Berlin, Tendenz leider fallen. Es spricht sich herum, dass Berlin nicht mehr so sexy, dafür aber reaktionär ist. Wer hier nicht geboren ist und wartet, bis die Wohnung der Eltern im Milieu frei wird, hat hier nichts zu suchen.
  3. Berliner Familien mit Nachwuchs und ohne Raumreserve in der eigenen Wohnung. Durch die Politik der Abriegelung weiter Teile Berlins und einer konsequenten Verhinderung von frei finanziertem Neubau, geht die Schere zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten in Berlin immer weiter auseinander. Die Folge, ein Umzug innerhalb Berlins, in einer Zeit, wo ein Einkommen temporär wegfällt und ein Kind mit ernährt werden muss, wird zum unrealistischen finanziellen Kraftakt. Man kann nur raus, an den Stadtrand ziehen, wenn man ein Kind in die Welt gesetzt hat, ohne vorher an das Kinderzimmer zu denken.

Was wir dringend brauchen, ist mehr Neubau! In jedem Kiez! Wir müssen die Bodenreserven mobilisieren und den Wohnungsbestand flexibilisieren. Ein breiter Strauß von Maßnahmen ist erforderlich, um Berlin wieder zu einer attraktiven, weltoffenen Stadt zu machen. Die reaktionären Linken & Grünen dürfen wir diese Stadt nicht weiter Abriegeln lassen!

#Wohnungsmarkt kurz und einfach erklärt

#Bestellerprinzip: Für #München halb so schlimm

Durch das von der #SPD Ministerin Barley forcierte Bestellerprinzip werden die Wohnungsträume für Berliner bald um ein zusätzliches Prozent teurer.

Um fair zu sein, muss ich aber auch erwähnen, dass es nicht jede Familie in Deutschland gleich hart tritt. Häuslebauer in Bayern und Eigentumswohnungskäufer im München trifft die angestrebte Neuregelung nur halb so hart. Zu Verdanken haben sie dies der bisher hälftigen Teilung der Maklerprovision und einer im Vergleich zu Berlin noch freundlichen Grunderwerbsteuer von „nur“ 3,5%.

vor Bestellerprinzip nach Bestellerprinzip
Erlösanspruch Verkäufer 385.720,00 € 385.720,00 €
Provision Verkäufer Netto 3% 12.000,00 € 24.922,68 €
MwSt auf Provision 19% 2.280,00 € 4.735,31 €
Kaufpreis der Immobilie 400.000,00 € 415.377,99 €
Provision Käufer Netto 3% 12.000,00 €
MwSt auf Provision 19% 2.280,00 €
Grunderwerbsteuer 3,5% 14.000,00 € 14.538,23 €
Notar- & Grundbuchkosten 2% 8.000,00 € 8.307,56 €
Gesamtkosten Käufer 436.280,00 € 438.223,78 €
Mehrkosten 1.943,78 €

Wird also nur knapp 0,5% teurer in München. Verglichen mit Berlin – genau halb so schlimm. Ob sich die Münchner darüber freuen können? Wohl kaum. Die Basiskaufpreise sind ja bereits astronomisch hoch genug. Und trotzdem lassen sie die SPD München immer weiter regieren. Erinnert an das Stockholm Syndrom. Oder die Wohnungsnot in München ist halt doch nicht so wichtig. Was man wirklich gegen die Wohnungskrise tun könnte?

Dank der #SPD werden Berliner Immobilien bald 1% teurer

Aus Angst vor der totalen Bedeutungslosigkeit setzt die SPD ihre Politik der Regulierung des Wohnungsmarktes im Zeichen grassierender Wohnungsnot mit Hochdruck fort. Den Vorschlag der Grünen, doch zukünftig das wirkungslose Bestellerprinzip auch auf den Kauf von Immobilien anzuwenden, um „die Käufer von den überhöhten Maklerprovisionen zu schützen“, will SPD Justizministerin Barley nach dem Wohnungsgipfel nun in die Tat umsetzen.

Was hoffentlich gut gemeint ist, wird absehbar nach hinten losgehen. Die Traumimmobilie wird für Familien z.B. in Berlin durch diese Maßnahme noch einmal um über 1% teurer! Schuld daran, ist der Basiseffekt, der dadurch entsteht, dass der Verkäufer die nun durch ihn zu vergütende Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlägt. Da sich alle Kostenpositionen auf diesen Kaufpreis der Immobilie beziehen, steigen sämtliche Steuern und Gebühren – und selbst der Makler erhält mehr Provision.

Berliner Immobilie: vor Bestellerprinzip nach Bestellerprinzip
Erlösanspruch Verkäufer 250.000,00 € 250.000,00 €
Provision Verkäufer Netto 6% 16.153,35 €
MwSt auf Provision 19% 3.069,14 €
Kaufpreis der Immobilie 250.000,00 € 269.222,49 €
Provision Käufer Netto 6% 15.000,00 €
MwSt auf Provision 19% 2.850,00 €
Grunderwerbsteuer 6% 15.000,00 € 16.153,35 €
Notar- & Grundbuchkosten 2% 5.000,00 € 5.384,45 €
Gesamtkosten Käufer 287.850,00 € 290.760,28 €
Mehrkosten für Käufer 2.910,28 €

Es gibt nun auch ernst zu nehmende Meinungen von Wirtschaftswissenschaftler, die glauben, die Verkäufer hätten ein höheres Gewicht zum Verhandlung der Provision des Maklers. Da die  gewöhnlichen deutschen Verkäufer diese nachweisbar aber in Regionen, in denen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig teilen (wie z.B. in Bayern) bisher nicht genutzt haben, fällt es mir schwer, dieser Spekulation zu folgen. Im intransparenten deutschen Immobilienmarkt mit seinen unerfahrenen Verkäufern und Käufern ist der Makler immer noch ein wertvolles Bindeglied und zukünftig ein sehr wertvoller Berater und Vertreter des Verkäufers bei der Erzielung des optimalen Verkaufspreises. Einfache Frage:“Wollen sie wirklich an der Provision sparen oder für sich den höchsten Nettoerlös erzielen“?

Und selbst wenn die Makler ihre Provision um einen ganzen Prozentpunkt auf nur noch 5% zzgl. MwSt senken würden, würde der Basiseffekt diese Marktanpassung fast vollständig kompensieren.

Für mitlesende Politiker: Wirksame Maßnahme zur Bekämpfung des Preisanstiegs und der Wohnungsnot gibt es hier!

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