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#Wohnungsmarkt kurz und einfach erklärt

#Bestellerprinzip: Für #München halb so schlimm

Durch das von der #SPD Ministerin Barley forcierte Bestellerprinzip werden die Wohnungsträume für Berliner bald um ein zusätzliches Prozent teurer.

Um fair zu sein, muss ich aber auch erwähnen, dass es nicht jede Familie in Deutschland gleich hart tritt. Häuslebauer in Bayern und Eigentumswohnungskäufer im München trifft die angestrebte Neuregelung nur halb so hart. Zu Verdanken haben sie dies der bisher hälftigen Teilung der Maklerprovision und einer im Vergleich zu Berlin noch freundlichen Grunderwerbsteuer von „nur“ 3,5%.

vor Bestellerprinzip nach Bestellerprinzip
Erlösanspruch Verkäufer 385.720,00 € 385.720,00 €
Provision Verkäufer Netto 3% 12.000,00 € 24.922,68 €
MwSt auf Provision 19% 2.280,00 € 4.735,31 €
Kaufpreis der Immobilie 400.000,00 € 415.377,99 €
Provision Käufer Netto 3% 12.000,00 €
MwSt auf Provision 19% 2.280,00 €
Grunderwerbsteuer 3,5% 14.000,00 € 14.538,23 €
Notar- & Grundbuchkosten 2% 8.000,00 € 8.307,56 €
Gesamtkosten Käufer 436.280,00 € 438.223,78 €
Mehrkosten 1.943,78 €

Wird also nur knapp 0,5% teurer in München. Verglichen mit Berlin – genau halb so schlimm. Ob sich die Münchner darüber freuen können? Wohl kaum. Die Basiskaufpreise sind ja bereits astronomisch hoch genug. Und trotzdem lassen sie die SPD München immer weiter regieren. Erinnert an das Stockholm Syndrom. Oder die Wohnungsnot in München ist halt doch nicht so wichtig. Was man wirklich gegen die Wohnungskrise tun könnte?

Dank der #SPD werden Berliner Immobilien bald 1% teurer

Aus Angst vor der totalen Bedeutungslosigkeit setzt die SPD ihre Politik der Regulierung des Wohnungsmarktes im Zeichen grassierender Wohnungsnot mit Hochdruck fort. Den Vorschlag der Grünen, doch zukünftig das wirkungslose Bestellerprinzip auch auf den Kauf von Immobilien anzuwenden, um „die Käufer von den überhöhten Maklerprovisionen zu schützen“, will SPD Justizministerin Barley nach dem Wohnungsgipfel nun in die Tat umsetzen.

Was hoffentlich gut gemeint ist, wird absehbar nach hinten losgehen. Die Traumimmobilie wird für Familien z.B. in Berlin durch diese Maßnahme noch einmal um über 1% teurer! Schuld daran, ist der Basiseffekt, der dadurch entsteht, dass der Verkäufer die nun durch ihn zu vergütende Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlägt. Da sich alle Kostenpositionen auf diesen Kaufpreis der Immobilie beziehen, steigen sämtliche Steuern und Gebühren – und selbst der Makler erhält mehr Provision.

Berliner Immobilie: vor Bestellerprinzip nach Bestellerprinzip
Erlösanspruch Verkäufer 250.000,00 € 250.000,00 €
Provision Verkäufer Netto 6% 16.153,35 €
MwSt auf Provision 19% 3.069,14 €
Kaufpreis der Immobilie 250.000,00 € 269.222,49 €
Provision Käufer Netto 6% 15.000,00 €
MwSt auf Provision 19% 2.850,00 €
Grunderwerbsteuer 6% 15.000,00 € 16.153,35 €
Notar- & Grundbuchkosten 2% 5.000,00 € 5.384,45 €
Gesamtkosten Käufer 287.850,00 € 290.760,28 €
Mehrkosten für Käufer 2.910,28 €

Es gibt nun auch ernst zu nehmende Meinungen von Wirtschaftswissenschaftler, die glauben, die Verkäufer hätten ein höheres Gewicht zum Verhandlung der Provision des Maklers. Da die  gewöhnlichen deutschen Verkäufer diese nachweisbar aber in Regionen, in denen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig teilen (wie z.B. in Bayern) bisher nicht genutzt haben, fällt es mir schwer, dieser Spekulation zu folgen. Im intransparenten deutschen Immobilienmarkt mit seinen unerfahrenen Verkäufern und Käufern ist der Makler immer noch ein wertvolles Bindeglied und zukünftig ein sehr wertvoller Berater und Vertreter des Verkäufers bei der Erzielung des optimalen Verkaufspreises. Einfache Frage:“Wollen sie wirklich an der Provision sparen oder für sich den höchsten Nettoerlös erzielen“?

Und selbst wenn die Makler ihre Provision um einen ganzen Prozentpunkt auf nur noch 5% zzgl. MwSt senken würden, würde der Basiseffekt diese Marktanpassung fast vollständig kompensieren.

Für mitlesende Politiker: Wirksame Maßnahme zur Bekämpfung des Preisanstiegs und der Wohnungsnot gibt es hier!

In Berlin werden Sozialwohnungen bald „vererbt“ oder unter der Hand „verkauft“

Auf verrückte Ideen kommen die Berliner Politiker. Die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen wurden vom rot-rot-grünen Senat verpflichtet, eine Tauschbörse für ihre Wohnungen einzurichten. Allen voran die Linken unter Senatorin Lompscher, aber auch Vertreter der SPD fanden dies eine gute Idee.

Wohnungstausch – so soll es funktionieren

Man muss nur Mieter bei einem der 6 Wohnungsunternehmen sein, dann kann man an der Tauschbörse teilnehmen. Und das Beste, während bei einem offenen Wohnungstausch über den freien Markt die Mieten (im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten) gewöhnlich auf das Marktniveau angepasst werden, bleibt beim rot-rot-grünen Modell die Miete für beide Wohnungen auf dem Bestandsniveau zementiert. Und das bei oft deutlichen höheren Neuvermietungsmieten im Umfeld.

Die Idee ist – wie so oft bei rot-rot-grün – gut gemeint. Ziel ist es, die Verschwendung von Familienwohnungen nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners durch den Bestandsmieter aufzulösen, indem man ihm eine ebenfalls weit unter Markt bepreiste, kleinere Wohnung verschafft. So weit – so gut.

Kommen wir jetzt zum Problem der Idee (und ihrer Umsetzung).

  1. Die Wohnungen werden ohne Fotos und ohne Grundrisse angeboten. Nur harte Kriterien stehen für die Filterung zur Verfügung. Kann eine ganz schön mühsame Suche werden, wenn man aus dem (vermutlich nicht sehr breiten Angebot) durch jahrelanges Warten die „bessere“ Wohnung für sich selbst finden soll – so ganz ohne qualitative Informationen. Ausnahme natürlich – man findet die Tauschwohnung mit mehr Informationen wo anders (dazu später).
  2. Wollen 2 Parteien ihre Wohnungen nach der gegenseitigen Besichtigung wirklich tauschen, dann müssen sie dies ganz pragmatisch taggleich tun. Kurzer Realitätscheck. Der ältere Rentner, der seit 40 Jahren in seiner Wohnung lebt, tauscht mit der jungen Familie mit 2 Kindern an einem bestimmten Tag die Wohnung. Einfach so. Die Logistik, ganz zu Schweigen von Abnahmen, Schönheitsreparaturen, Haftungen etc. soll mal jemand versuchen hinzubekommen.

Man kann also ausschließen, dass es in der gewollten Zielgruppe wirklich zu einem messbaren Nutzen kommt. Bleibt es also bei einer verrückten Idee, die nur keinen Nutzen stiftet? Nein.

Die Tauschbörse ist perfekt dafür geeignet,

  • Mietwohnungen zu „vererben“ und/oder
  • einen Schwarzmarkt für kommunale Mietwohnungen in Berlin zu etablieren.

Kommunale Mietwohnungen „vererben“

Zukünftig ist es einfach möglich, seine billige, kommunale Mietwohnung innerhalb der (Groß)familie zu übertragen. Die Zielperson (z.B. der Schwiegersohn) mietet sich einfach irgendeine kommunale Wohnung (1-Zimmer für 300€). Sobald er diese hat (oder nach einer gewissen Schamfrist), werden beide Wohnungen über die Tauschbörse annonciert. Die fehlenden qualitativen Merkmale stören nicht. Der „Umzug“ am gleichen Tag ist auch kein Problem. Und schon hat die nächste Generation den günstigen Mietvertrag übernommen und alle suchenden Neuberliner gucken in die Röhre. Ach so … die Großeltern kündigen die 1-Zimmer Wohnung dann natürlich fristgerecht.

Schwarzmarkt für kommunale Mietwohnungen

Für die gut gelegene, milieugeschützte kommunale Mietwohnung auf dem Prenzlauer Berg (oder anderen stark aufgewerteten Adressen) bietet sich nun die Bildung eines Schwarzmarktes an. Anstatt aus seiner weit unter Marktpreis kostenden Mietwohnung einfach auszuziehen, wenn man z.B. in eine andere Stadt umziehen muss oder sich endlich die Eigentumswohnung leisten kann, bietet sich nur der „Tausch“ der Mietwohnung gegen Bargeld an.

Man muss nur einen interessierten Nachmieter (Freunde, Bekannte, oder einfach jemand mit dem notwendigen Kleingeld) finden, der die Wohnung zur Bestandsmiete übernehmen will und bereit ist, den enormen Vorteil aus der Mietersparnis der nächsten Jahre angemessen zu teilen. Dieser Dritte muss

  1. kurz mal die 1-Zimmer Wohnung für 300€ von einem landeseigenen Unternehmen anmieten,
  2. den Tausch transparent über die Tauschbörse abgewickeln,
  3. dem Altmieter eine angemessene „Abschlagszahlung“ (offiziell für die Ikea Küche und Wandregale) von sagen wir 1-2 Jahresnettomietersparnissen übergeben
    (also 12-24 x Wohnfläche x Mindermiete = 12-24 x 100² x 10€ = 12.000 – 24.000€).

Der Altmieter hat

  1. je nach Kosten der Eigentumswohnung die Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer etc.) zum Teil wieder rein oder kann sich eine neue Einbauküche leisten,
  2. darf nicht vergessen, die 300€-Wohnung fristgerecht zu kündigen.

Rot-rot-grün prägt den Berliner Wohnungsmarkt also weiter. Neue Formen der Übertragung von Mietwohnungen, schaffen zwar keine einzige Wohnung, klingen aber auf dem Papier richtig gut. Die Leidtragenden sind wie immer Neuberliner und junge Familien. Nicht die Zielgruppe der Linken.

Es gäbe natürlich auch wirksame Maßnahmen, für die Bekämpfung der Wohnungsnot. Aber hey, mit Wohnungsnot gewinnt Links Wahlen 😉

#Bestellerprinzip: Grüne wollen 1.000 Euro mehr von neuen Eigentümern

Weil der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland den Grünen wohl immer noch zu einfach und zu billig ist, schlagen diese aktuell vor, die Nebenkosten noch einmal um 1.000 Euro für jeden Erwerber von Wohneigentum zu erhöhen.

Konkret geht es um den Vorschlag, dass „Bestellerprinzip“ von der Vermietung auch auf den Verkauf von Wohneigentum auszuweiten.

Mal abgesehen davon, dass das „Bestellerprinzip“ bereits im Mietmarkt massive Schäden für die Mieter zur Folge hatte (die Mieten steigen auch, weil die Kosten der Vermarktung nun in der Miete refinanziert werden müssen), ist dieser Vorstoß nun hanebüchen.

Die Kosten des Maklers sind bereits heute Teil des Verhandlungsergebnisses von Käufer und Verkäufer. Der Käufer ist sich dieser Nebenkosten bewusst und bringt sie bei der Ermittlung seines Kaufpreises (bzw. seines Budgets) in Abzug.

Würde der Gesetzgeber nun dem Vorschlag der Grünen folgen, würde der Verkäufer die Kosten des Maklers auf den Kaufpreis aufschlagen. Die Kaufpreise steigen (weiter) und damit auch die darauf erhobenen Steuern und Gebühren.

Ein kleines typisches Beispiel gefällig?

  • Die durchschnittlich Maklercourtage in Deutschland liegt bei etwa 5%.
  • Der mittlere Kaufpreis für einen Eigennutzer bei etwa 250.000 Euro.
  • Insofern erhöht sich der auszuweisende Kaufpreis um 12.500 Euro.
  • Dieser ist die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer, Notar- und Amtsgebühren.
  • Zum Beispiel in Berlin betragen diese Kaufnebenkosten aktuell ca. 8% (6% Grunderwerbsteuer + 1,5% Notar + 0,5 Grundbuchamt).
  • 8% von 12.500 Euro macht zufällig genau 1.000 Euro zusätzliche Nebenkosten für den Erwerber.

Aber hey, aus Sicht der Grünen ist es halt immer noch viel zu billig, in Deutschland Wohneigentum zu erwerben. Und das Beste, auch die gerade neu zu definierende Grundsteuer steigt aufgrund der höheren Kaufpreise für die Wohnungseigentümer dank dieser Umlage um 5%. Aber wer will schon Wohneigentum?

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