Archiv für Kategorie ‘Politik’

#Bodenwertsteuer: Die einmalige Chance für die Entfesselung des deutschen Wohnungsmarktes

Der BGH hat entschieden – die uralte Regelung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Endlich! Jetzt muss die Politik handeln und kann nicht weiter untätig sein.

Ich träume jetzt mal kurz … Wir führen so schnell wie möglich eine Bodenwertsteuer ein. Einfach den bereits ermittelten Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren und fertig (OK, so einfach ist es in Deutschland natürlich nicht, wir differenzieren Bodenrichtwerte nach Bebaubarkeit und teilweise Größe … aber es ist ein recht einfaches Verfahren).

So und dann wird eine Bodenwertsteuer von 2% pro Jahr fällig. 2%, damit es für keinen Spekulanten (und dazu zählen auch Rentner, die für die Enkelkinder Grundstücke horten) mehr Sinn macht, Boden brach liegen zu lassen.

Kleines Rechenbeispiel am eigenen Leib:

  • Das Grundstück unter unserer Wohnung ist 886m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 5.500 € pro m².
  • Davon gehören uns 579/10.000stel.
  • Macht nach Adam Ries: 282.146,70 € Bodenwert der Wohnung.
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies dann: 5.642,93 € Bodensteuern pro Jahr (alt 360 € Grundsteuer).

Und ein freundlicherweise von einem Kollegen bereitgestelltes Beispiel aus dem Speckgürtel eines ostdeutschen Ballungszentrums

  • Das Grundstück unter dem Einfamilienhaus ist 466m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 120 € pro m².
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies neu: 1.115 € Bodensteuern pro Jahr (nach alt 900 € Grundsteuer).

Die aktuelle Ungerechtigkeit kann man an diesem Beispiel perfekt erkennen. Und die neue Gerechtigkeit auch – Schluss mit der Subvention der Ballungszentren bei der Grundsteuer (über den Länderfinanzausgleich)!

Verglichen mit den 360 Euro pro Jahr, die wir aktuell zahlen, wäre dies eine dramatische Steuererhöhung. Ich kann zwar nur grob schätzen, aber das 10-20-fache des bisherigen Aufkommens wird es wohl sein.

Das macht aber auch Sinn, da mit der Nutzung des Grundstücks viele Leistungen der Kommune verbunden sind …

  • Sicherheit (Polizei, Feuerwehr, Gerichte etc.),
  • Mobilität (Staßen, ÖPNV …),
  • Freizeitwert (Parks, Restaurants, Kultur) u.v.a.m.

Es würden durch die Steueranpassung nicht nur massenhaft spekulativ gehaltene (unbebaute) Grundstücke auf den Markt kommen. Die Nachverdichtung auf bestehenden Grundstücken wird wirtschaftlich ebenfalls sehr viel attraktiver, da zusätzlicher Wohnraum keine zusätzlichen Grundsteuern auslöst. Egal ob mehr Wohnfläche oder mehr Wohnungen gebaut werden.

Zur „Gegenfinanzierung“ dieser enormen, regelmäßigen Steuermehreinnahmen (aus den 13 Mrd. € in 2017 werden ja schnell 30-40 Mrd. €) könnte auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer (2017: 13 Mrd. €) komplett entfallen. So schlägt man gleich 2 Fliegen, die den Wohnungsmarkt behindern, mit einer Steuerreform. Denn niedrigere Transaktionskosten, und die Grunderwerbsteuer macht in vielen Regionen in Deutschland mehr als 50% der Transaktionskosten aus, erhöhen die Transaktionsgeschwindigkeit im Markt … es ist leichter, aus großem Wohneigentum auszuziehen und Wohnraum für die nächste Generation freizugeben. Außerdem mindert die Grunderwerbsteuer aktuell das Eigenkapital von Käufern, während die Bodensteuern eine laufende Ausgabe in der Zukunft wäre. Die Finanzierung von Wohneigentum würde also zusätzlich erleichter.

Und wenn noch mehr Einnahmen übrig sind, können die Kosten für das Grundbuchamt, das Bauamt, das Einwohnermeldeamt, das Regenwasser und die Staßenreinigung u.v.a.m., was mit dem Wohnen in einer Kommune verbunden ist, gesenkt oder noch besser abgeschafft werden. Senkt auch die Komplexität der Verwaltung.

Geschafft: Berlin an der Tabellenspitze – Bayerns München abgeschlagen auf dem letzten Platz …

… zumindest, wenn es um die größte Wohnungsnot in deutschen Metropolen geht!

Wie die Zeit heute berichtet, kommt eine Studie im Auftrag der DGB (also auch SPD)-nahen Hans-Böckler-Stiftung der Humboldt-Universität Berlin und der Goethe-Universität Frankfurt zum Ergebnis, dass zwischenzeitlich in Deutschland insgesamt 1.900.000 Wohnungen fehlen.

Spitzenreiter bei den deutschen Metropolen ist natürlich Berlin, mit 310.000 nicht gebauten Wohnungen. Absolut ist diese Spitzenposition keine Überraschung – Berlin ist Deutschland größte Metropole. Aber auch relativ schlägt Berlin alle Wettbewerber um Längen und erobert zumindest bei der Wohnungsnot die Tabellenspitze.

Pro 1.000 Einwohner fehlen in Berlin jetzt schon 87 Wohnungen –  Tendenz stark steigend! In Hamburg sind es auch schon 83 Wohnungen. Es reicht für die Hanseaten trotzdem nur für den 2. Platz. Köln führt das Verfolgerfeld auf dem 3. Rang mit schon nur noch 80 nicht gebauten Wohnungen an.

Abgeschlagen, auf dem letzten Tabellenplatz die Bayern aus München. Mit lächerlichen 53 fehlenden Wohnungen pro 1.000 Einwohnern werden die Bayern beim Thema Wohnungsnot deklassiert.

Falls ein Bausenator bis hier gelesen hat, hätte ich für sie oder ihn ein paar Tipps, wie man seinen Tabellenplatz verschlechtern kann.

2:0 für NRW – weniger Steuerverschwendung und weniger Preistreiberei im Wohnungsmarkt

Na das ist doch mal ein Lichtblick zum Jahresbeginn 2018. Die neue CDU/FDP-Landesregierung in NRW kürzt die Wohnungsbauförderprogramme von 1,1 Mrd. auf 0,8 Mrd. Euro pro Jahr. Sie komplett auf Null zu fahren, wäre auch kein Fehler gewesen. Klare Kante ich aber bekanntlich nicht die Stärke von Politikern.

Es ist Unsinn, in einer Niedrigzinsphase bei ausgeschöpften Bauressourcen und zu geringem Wohnungsangebot durch Steuersubventionen die Nachfrage zusätzlich zu fördern. Wir haben mehr Nachfrage, als das Angebot abdecken an. Insofern verpuffen die Steuer-Millionen nur in höheren Preisen, was ökonomischer Unsinn ist. Insofern sind die 300 Millionen Euro weniger Steuergeld ein Tropfen weniger auf dem Stein der politischen Preistreiberei im Wohnungsmarkt.

So, jetzt noch bitte die Verwaltung fitt machen, die Baugesetze entschlacken, unbebaute Grundstücke auf den Markt zwingen, Grunderwerbsteuer senken … dann bewegt sich auch was im Wohnungsmarkt und nicht nur die Preise!

PS: Und hier geht zu billigem Baugeld.

 

Immobilienblasenangstmachnutzer aka Bundesbanker

Liebe Bundesbanker, wir haben Euch doch schon lange verstanden. Ihr wollt gern Zugriff auf die Daten aller Verbraucher, die Immobilien finanzieren. Die Meldepflichten für Millionenkredite (ab 1 Mio. Euro) und anonymen Statistiken der Banken über jeden kleinen Kredit reichen Euch nicht mehr aus. Ihr wollt jeden Bürger durchleuchten können und die Banken bei ihrer Kreditvergabe noch mehr gleichschalten.

Und weil ihr das so nicht einfach so sagen könnt, muss halt zum hundertsten Mal die Immobilienblase herhalten. Die Immobilienblase, die ihr zwar noch gar nicht seht und nicht sehen könnt. Weil …

  1. sie nicht belegbar ist (ein reiner Preisanstieg ist keine Blase!)
  2. sie nicht finanziert ist (wie ihr selbst feststellt, steigt das Kreditvolumen in Deutschland trotz steigender Preise nicht an)
  3. ihr mangels Daten überhaupt nicht sehen könntet und
  4. wenn ihr die Daten hättet und eine Blase „sehen“ würdet, nicht darüber reden könntet, weil ihr dann das Platzen auslösen und die Finanzmarktstabilität gefährenden würdet. Zur Erinnerung: Ihr habt die amerikanischen ABS/CDO in den Bilanzen deutscher Landesbanken bis ins Details gesehen und vor keiner Blase gewarnt!

Einfach nur Angst machen, um andere Ziele zu erreichen, ist unanständig!

Dabei müsst ihr Euch doch nur gedulden. Ab 1 Mio. Euro muss doch bereits jeder Kredit einzeln an Euch gemeldet werden. Bei der Wohnungsbaupolitik der letzten Regierungen und der Hilflosigkeit der aktuellen Verhandler, steigen die Immobilienpreise doch weiter und immer mehr Verbraucher rutschen über die 1 Mio. Euro Hypothekenkredit und werden ehe meldepflichtig. In den Ballungszentren München, Hamburg, Berlin (wo ihr die größten Gefahren seht), bekommt ihr doch schon einen erkläglichen Anteil der Immobilienfinanzierungen von Verbrauchern gemeldet. Also, habt einfach nur Geduld und hört bitte auf Angst verbreiten zu wollen. Die Menschen brauchen Wohnraum. Dafür zahlen Sie, was der Markt verlangt. Wenn nicht mehr gebaut wird, wird dass halt immer mehr. Lösungen gibt es hier!

Schnellgepresstes Wahlöl für den Immobilienmarkt

Wir stehen vor einer Bundestageswahl und plötzlich wird unseren Bundespolitikern klar, dass sie die WohnungsBAUpolitik in der letzten Legislaturperiode völlig vergessen haben.

Das Ergebnis sind steigende Wohnungspreise und Mieten, wie die Bundesregierung jetzt feststellt. Die Schuld beim „internationalen Kapital“ zu suchen, ist zynisch.

Der Preis für Wohnraum in deutschen (und anderen mitteleuropäischen Ballungszentren) steigt, weil Zentraleuropa boomt, aus dem Osten und dem Süden Europas ziehen junge Menschen – Arbeitskräfte – in die Zentren des Zentrums. Gesellschaftspolitisch hatten wir uns aber über Jahrzehnte bereits auf die Vergreisung und Schrumpfung unserer Bevölkerung eingestellt. Rückbau, Verdichtung des Siedlungsgebiets und energetische Sanierung war alles, was wohnungs“BAU“politisch auf der Agenda stand.

Was wir nun bereits seit einem halben Jahrzehnt brauchen, ist der Erkenntnisgewinn, dass sich etwas geändert hat. Weil Deutschland und andere Länder im Zentrum Europas in anderen Politikfeldern (Finanzen, Arbeitsmarkt …) das Richtige getan haben, schrumpfen wir nicht mehr, wir wachsen. Wir brauchen massiven WohungsneuBAU, um den Menschen, denen wir hier durch richtiges, weitsichtiges Handeln eine Perspektive geschaffen haben, auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für mehr WohnungsBAU könnten nicht besser sein. Die Preise steigen und die Kapitalkosten für das extrem langlebige Wirtschaftsgut Wohnraum sind niedrig. Allein was fehlt, ist ein operative Anpassung in der Beschaffung von Ressourcen. Es fehlt an Bauland und an Baugenehmigungen!

Wenn CDU/CSU jetzt vor der Wahl mehr Steuergeld für den WohnungsBAU versprechen, hilft dies bestimmt, ein paar Stimmen in den betroffenen Bevölkerungsschichten zu gewinnen. Dem WohnungsBAU wird es nicht helfen! Es ist Öl auf die Mühlen des Preisanstiegs – schnellgepresstes Wahlöl.

Die Kollegen Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer haben leider immer noch nicht verstanden, dass es NICHT an GELD für den WohnungsBAU mangelt. Mehr Geld in den WohnungsBAU pumpen, führt nur zu schneller steigenden Preisen (ein echtes Wahlgeschenk also, an die klassische Zielgruppe von CDU/CSU, dem schnöden Immobiliensparer oder Erben der Mittel- und Oberschicht). Wenn nicht endlich wirksame Maßnahmen zur Ausweitung des WohnungsNEUBAUs ergriffen werden, wird es für unseren schönen Boom in den Zentren Mitteleuropas irgendwann eng. Denn was hilft der tolle neue Job, wenn man keinen Wohnraum bekommt bzw. sich diesen nur bei stark steigenden Gehältern leisten kann? Und Einkommen, was in teuren Wohnraum fließt, steht nicht mehr für den lokalen, privaten Konsum zur Verfügung. Steigende Löhne und weniger Konsum, die Unternehmer in Zentraleuropa (eigentlich auch eine Zielgruppe von CDU/CSU) wünschen sich dies nicht – endlich mehr WohnungsBAU schon.

Noch nie konnten sich so unterschiedliche soziale Schichten in Deutschland so einig sein! Diesen gesellschaftlichen Dialog zu vermittelt, wäre doch genau die Aufgabe der Politik. Dafür wählen und bezahlen wir die Berufspolitiker, Anwälte und Lehrer im Bundestag doch eigentlich 😉

 

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