Gespenst vermehrter Eigenbedarfskündigungen

Und wieder einmal fällt ein Lobbyisten dadurch auf, dass er es mit der Wahrheit nicht so genau nimmt. Der Geschäftsführer des Berliner Mieterverein Reiner Wild behauptet am 17. Juli 2018 medienwirksam, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in letzter Zeit erheblich zunehmen würde.

Und die Lobbyisten vom Mieterverein gehen noch weiter: „Viele Mieter seien verunsichert. Die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern. “ Einen Beweis, jede Form der Erklärung, bleibt der Mieterverein schuldig.

Als Bestätigung der unbelegten Aussage des Mietervereins muss am nächsten Tag die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte, Annette Gabriel, dienen. Diese „stützte die Einschätzung des Mietervereins, dass die Eigenbedarfskündigungen in Berlin zugenommen haben. Zwar würden Klagen wegen Eigenbedarfskündigungen nicht statistisch gesondert erfasst. Auf der Grundlage einer im letzten Herbst beim Landgericht durchgeführten Recherche könne sie aber sagen, ‚dass nach der subjektiven Einschätzung der dortigen Richterschaft die Klagen wegen Eigenbedarfs in der letzten Zeit gestiegen‘ seien.“

Die Wahrheit

Hier hilft Google Trends. In den letzten 5 Jahren gibt es keine signifikante Veränderung des Interesses der Bevölkerung in Deutschland an „Eigenbedarf“ oder „Eigenbedarfskündigung“.

Also weder interessieren sich Vermieter verstärkt über diese Form der Kündigung eines Mietverhältnisses, noch Mieter über eine erfolgte Kündigung wegen Eigenbedarf.

Die Aussage des Mietervereins, die Häufigkeit von Eigenbedarfskündigungen würde deutlich zunehmen, ist also schlicht falsch.

Ebenfalls ist die Behauptung falsch „viele Mieter seien verunsichert“. Auch dann würde es zu mehr Suchanfragen kommen. Und natürlich ist es dann auch Unsinn zu behaupten, „die Rechtsprechung erleichtere die Verdrängung von Mietern“. Denn auch das würde zu mehr Suchanfragen führen.

Und trotzdem hat die Sprecherin der Berliner Zivilgerichte vermutlich sogar Recht, was die subjektive Einschätzung der Richter angeht. Das es in Zeiten dramatischer Wohnungsnot in Berlin vermehrt zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung nach einer Mietvertragskündigung – und damit auch einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommt, ist nicht verwunderlich. Dies sagt nur eben nichts darüber aus, wie oft es überhaupt zu Eigenbedarfskündigungen kommt. Was Google Trends eindeutig zeigt.

 

Die Mär von der ausgelasteten Bauindustrie

Die nächste Ausrede derer, die eigentlich gar keinen Wohnungsbau wollen sind nun die Meldungen aus der Bauindustrie, die von hohen Auslastungen in den Bauhaupt- und Nebengewerken spricht. Hierdurch steigen die Preise für Bauleistungen in Deutschland wieder deutlich an (bis Mai um 4% VOR zusätzlichen Kosten für mehr Regulierung und höheren Ausstattungsanforderungen im Markt.

Das Bauunternehmen nicht unausgelastete Ressourcen dauerhaft vorhalten, sollte jedem Unternehmer klar sein. Insofern ist die Auslastung der Bauindustrie immer hoch. Wer nicht gebraucht wird, wird freigesetzt. Maschinen, die nicht gebraucht werden, werden stillgelegt oder in andere Teile der Welt verkauft.

Die Ressourcen wieder hochzufahren, erfolgt Schritt für Schritt. Parallel zur steigenden Nachfrage und zu steigenden Preisen. Insofern sorgt der böse Markt auch hier dafür, dass parallel zu den wieder steigenden Preisen auch die Ressourcen ausgeweitet werden. Wie viel hier noch geht, zeigt der nachfolgende Langfristchart deutlich. Nachdem wir – gerade auch durch den Mangel an öffentlichen Investitionsprojekten parallel zum darbenden Wohnungsbau unsere Bauressourcen um den Faktor 3-4 verkleinert hatten, geht es jetzt seit 2010 zügig aufwärts. Läuft also – und ist mit Sicherheit kein Grund, warum der Wohnungsbau in Deutschland stagniert und teilweise sogar rückläufig ist.

Und was man hier auch erkennen kann, dass nach der deutschen Wiedervereinigung das Wachstumstempo der Ressourcen deutlich höher war. Ein klares Politisches Bekenntnis zum Aufbau Ost, eine verlässliche Langfristpolitik und weniger Regulierung führten auch zu mehr Investitionsbereitschaft und Flexibilität der Industrie.

Symbolpolitik – von der Mietpreisbremse, über Baukindergeld bis zur offenen Diskussion der Enteignung von Investoren schafft Unsicherheit. Und so fällt der Preisanstieg deutlicher und die Kapazitätsausweitung langsamer aus.

Wohnungsnot hat ihren Grund immer in der Politik!

 

 

Sozialdemokraten auf Kollisionskurs mit dem Wohnungsbau

Unser sozialdemokratischer Finanzminister testet schon mal, wie die aufgehetzte Öffentlichkeit („Miethaie“, „Spekulanten“, „Mietenwahnsinn“) auf drastische Maßnahmen zur defacto Enteignung von Vermietern reagieren würde.

Olaf Scholz denkt laut über die Beendigung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach. Hintergrund ist, dass das Bundesverfassungsgericht die bisherige Praxis bei der Berechnung der Grundsteuer – im Osten weniger und im Westen mehr, aber stets mit uralten Bemessungsgrundlagen – für verfassungswidrig erklärt hat. Und während über die richtige neue Bemessungsgrundlage gestritten wird (Stichwort: Soziale Bodenwertsteuer), dämmert es dem Genossen, dass gerade in Städten und dort in den Zentren ja jede Menge Wähler leben, die – egal wie die Entscheidung zur Bemessungsgrundlage ausfällt – von massiven Steuererhöhungen betroffen sind. Auf dem flachen Land könnte es billiger werden, aber da wählt ehe niemand mehr SPD.

Und die Lösung für die Sozialdemokraten ist ganz einfach. Die meisten ihrer Wähler sind Mieter. Wenn man jetzt die Grundsteuer ausschließlich (oder weitgehend) den Wohnungseigentümern aufbürdet, trifft man mit der Steuererhöhung erst einmal nur die Wähler von FDP und CDU – ganz einfache Logik.

Wenn es da nur nicht ein kleines Problem geben würde. Die Mieten sind dank rigidem Mietrecht im Bestand und Mietpreisbremse (die #R2G ja auch gern noch weiter verschärfen würde) bei Neuvermietung ehe bereits gedeckelt. Die Baukosten steigen dank linker und grüner Regulierung munter weiter. Die Bodenpreise aufgrund des Mangels an Wohnraum ebenfalls. Schon heute kann in Berlin niemand mehr unter 11 Euro netto kalt bauen – nicht einmal die kommunalen Wohnungsunternehmen. Eine hohe neue Grundsteuer, macht dies noch unattraktiver. Es wird dann nicht mehr gebaut – das Gegenteil, von dem, was wir aktuell bräuchten! Und wir reden hier nicht nur über die privaten Bauherren. Auch die kommunalen Wohnungsbauunternehmen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbaugenossenschaften wäre unmittelbar von einem Wegfall der Umlagefähigkeit betroffen. Eine derartige Zusatzsteuer auf Immobilienvermögen würde den gewollt dünnen Gewinn dieser Unternehmen empfindlich schmälern, mit herben Konsequenzen für die Kreditfähigkeit dieser für den Wohnungsbau so wichtigen Branche. Denn wer keinen Kredit mehr bekommt, kann auch nicht mehr bauen.

Und wer jetzt denk, ach – wird schon alles nicht so schlimm werden. Die Sozialdemokraten haben genau diese Kombination aus Mietpreisdeckelung und Steuer auf Wohnraum bereits einmal in der Geschichte durchexerziert. Vor 90 Jahren im roten Wien. Mit verheerenden Folgen für alle Wohnungseigentümer und den Wohnungsbau. Und wer jetzt davon träumt, dass der Staat in der Zukunft alle neuen Wohnungen baut. Dieses Experiment gab es auch bereits auf deutschem Boden. Unsere Städte müssen sich selbst 30 Jahre nach dem Ende dieser Zeit noch immer von der Fehlallokation von Ressourcen erholen.

Also – Zeit, wirklich etwas für den Wohnungsbau zu tun. Ablenkung hatten wir jetzt jahrelang reichlich!

#Milieuschutzgebiete – Berlin wird schon wieder abgeriegelt

Berlin hat es nicht leicht mit der großen Politik. Im kalten Krieg die Abriegelung von Westberlin durch die Sowjets, dann der Mauerbau durch die DDR mit dem „Antifaschistischer Schutzwall“ und nun will #R2G die Bevölkerung vor der „Zuwanderung von Reichen“ und „Verdrängung durch Miethaie“ schützen. OK, ein harter Vergleich. Die Sowjets wollten Westberlin aushungern, die DDR Staatsführung ihre Bürger einsperren und der Senat will halt „nur“ die Miethaie und Spekulanten vertreiben. Der Schaden für ganz Berlin, ist aber enorm. Und Milieuschutz löst das Problem des zu geringen Wohnungsangebots und Wohnungsbaus in Berlin nicht. Er ist kontraproduktiv und verschärft die Situation nur noch weiter. Und dieser Schaden für Berlin, kann historische Dimensionen annehmen, so wie die Milieuschutzgebiete in Lissabon.

Es ist erklärtes Ziel der meisten Bezirke, durch die Ausweisung von immer neuen und immer mehr sogenannten Milieuschutzgebieten das dortige „Milieu“ zu schützen. Auf deutsch: Die aktuellen Bewohner/Wähler sollen vor der Verdrängung durch Zuwanderer und Besserverdienende beschützt werden sollen. Hierbei geht Milieuschutz weit über den bereits harten deutschen Mieterschutz hinaus.

In Milieuschutzgebieten (bestimmt durch die Milieuschutzsatzungen in Berlin)  werden zusätzlich zu den bestehenden Bau- und Mietvorschriften folgende Regelungen wirksam:

  1. Genehmigungsvorbehalt für jegliche baulichen Veränderungen
  2. Vorkaufsrecht für den Bezirk
  3. Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Alle drei Maßnahmen haben verheerende Auswirkungen auf die Entwicklung eines Kiezes. Investitionen des Eigentümers in seine Immobilien werden durch den Genehmigungsvorbehalt für jegliche baulichen Veränderungen erheblich erschwert oder ganz unmöglich gemacht. Fahrstühle, ein Bad mit mehr als 75cm Breite, Gäste-WCs, wandhängende WCs oder zusätzliche Balkone – vieles, was den Wert einer Immobilie langfristig sichert, ist verboten. Das Vorkaufsrecht erschert es dem Eigentümer, seine Immobilie überhaupt zu verkaufen. Denn der Käufer muss immer häufiger damit rechnen, dass der Bezirk – will der Käufer keine Abwendungsvereinbarung  mit weitreichenden zusätzlichen Einschränkungen der zukünftigen Eigentumsrechte schließen – sein Vorkaufsrecht ausübt und so alle Planungs- und Projektkosten als Totalverlust abgeschrieben werden dürfen.

Doch die Tragweite für die Berliner, die nicht in Milieuschutzgebieten wohnen, ist auch nicht zu vernachlässigen. Aus Milieuschutz-Berlin werden Zuwanderer, Familien die Eigentum erwerben wollen und bauwillige Investoren ausgeschlossen. Dies führt bei zunehmender Größe von Milieuschutz-Berlin dazu, dass sich die komplette Zuwanderung, alle kaufwilligen Familien und die gesamte Bautätigkeit von Investoren auf immer weniger „Restberlin“ konzentriert. Und bei der Ausweitung von Milieuschutz-Berlin sind die rot-links-grünen Bezirke nicht zimperlich und stimmen sich auch nicht ab. Jede Woche 1 neues Milieuschutzgebiet, wenn es „gut“ läuft.

Quelle: IHK Berlin

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat offen das Ziel ausgegeben, schrittweise möglichst den gesamten Bezirk zum Milieuschutzgebiet zu erklären. Die Karte zeigt deutlich, wie eng es für Zuwanderer, kaufwillige Familien und bauwillige Investoren in Berlin wird. Und die Folgen sind logisch. Mehr Wettbewerb um die verfügbaren Wohnungen führt zu schneller steigenden Mieten und Kaufpreisen und der Baulärm konzentriert sich auch immer mehr auf diese Gebiete. Für die Bewohner dort, keine Freude und ein ggf. Grund, auch von ihren „Volksvertretern“ die Aufnahme in Milieuschutz-Berlin zu fordern.

Und so wird Zuwanderung schritt für Schritt auf immer kleiner Stadtgebiete konzentriert, es findet immer weniger innerstädtischer Neubau statt und Familien wird der Eigentumserwerb unmöglich. Einzige Chance, aufs Umland ausweichen – mit hohen Kosten für die Gesellschaft durch die Zersiedelung und teure zusätzliche Infrastruktur, der Umweltbelastung durch den immer dichteren Pendlerverkehr und die Schäden an Lebens- und Arbeitszeit durch das Pendeln.

Berlin wird mal wieder abgeriegelt. Doch für wie lange dieses Mal?

 

Die soziale #Bodenwertsteuer als Weg aus der #Wohnungsnot

Nach der Veröffentlichung meines Beitrag zur Entfesselung des deutschen Wohnungsmarktes durch eine Bodenwertsteuer von 2% habe ich sehr viel positives Feedback aus unterschiedlichen politischen Lagern bekommen. In der öffentlichen Diskussion spielt die Bodenwertsteuer – als neues Modell der Grundsteuer – auch eine immer größere Rolle.

Kritik gibt es bzgl. der sozialen Härte, da die Bodenwertsteuer alle trifft und durch den deutlichen Anstieg gerade in den Metropolen auch schwächere Einkommensgruppen stark betroffen sein dürften. Insofern ergänze ich nun gern meinen Vorschlag:

Die neue Grundsteuer = Bodenwertsteuer beträgt:

Bodenwertsteuer ist: 2% des Bodenrichtwertes des Grundstücks, abzüglich (städteabhängig, in Berlin z.B.) 20.000 Euro pro Bewohner (nur Hauptwohnsitz). Im Gegenzug wird die Grunderwerbsteuer abgeschafft.

Pro:

  1. Die Bodenwertsteuer von 2% pro Jahr sorgt unmittelbar dafür, das spekulativ gehaltener (unbebauter) Boden auf den Markt kommt. Es rechnet sich nicht mehr, mit Kosten von 2% pro Jahr auf eine Wertsteigerung von dann ja mindestens mehr als 2% pro Jahr zu hoffen. Boden unbebaut oder weitgehend ungenutzt vorzuhalten, wird schlagartig richtig teuer.
  2. Schon die Ankündigung, selbst wenn die Bodenwertsteuer erst in ein paar Jahren umgesetzt sein sollte, gibt Spekulanten ein klares Signal, dass bald ein Zeitraum mit enormem Angebotsdruck kommen wird. Kluge Spekulanten verkaufen dann sofort.
  3. Das Horten von unbebautem Boden durch die öffentliche Hand führt unmittelbar zu Steuermindereinnahmen. Für gebietsfremde Körperschaften entsteht sogar eine unmittelbare Steuerpflicht, so dass hier Druck auf die Zuführung zu einer Wert stiftenden Nutzung kommt.
  4. So oder so kommt gleichzeitig sehr viel „Boden“ auf den Markt. Dies wird nicht nur zu mehr Bauaktivität, sondern auch unmittelbar zu fallenden Bodenpreisen führen. Beides ist extrem positiv für den Wohnungsmarkt, die Kosten für Wohnraum und die Neuvertragsmieten.
  5. Mit dem Kopffreibetrag gibt man jedem Bürger einer Stadt die Möglichkeit, seine Belastung durch die Bodenwertsteuer selbst auf ein Minimum zu begrenzen. Eine Familien mit 2 Kindern zahlt für die ersten 80.000 Euro Boden keine Steuern. Bei Bodenrichtwerten in den Einfamilienhausgebieten von 300 Euro sind das 267 m² Boden komplett steuerfrei. Bei einer effizienten innerstädtischen Bebauung in Lagen mit mittlerer Attraktivität (Bodenrichtwert: 2.000 Euro, Geschossflächenzahl 2,5) sind es 40m² Boden bzw. 100m² Bruttogeschoßfläche steuerfrei.
  6. Die Absenkung der Grunderwerbsteuer führt im Gegenzug zu einer deutlichen Senkung der Transaktionskosten für die Erwerber von Wohneigentum. Dies ermöglich den schnellen Austausch zwischen Familien mit zu viel bzw. zu wenig Wohnraum.
  7. Die stagnierenden bzw. fallenden Preise für Wohnraum machen es für alle diejenigen, die bei Mietrenditen von 2-3% auf Wertsteigerung spekulieren unattraktiver, die nicht selbst genutzten Wohnungen zu vermieten. Ein Verkauf an Eigennutzer hat kaum Transaktionskosten (kein Makler, keine Grunderwerbsteuer), so dass ein lebhafter Eigentumsmarkt entsteht und die Eigentumsquote in Deutschland endlich steigt.
  8. Der junge Mittelstand wird auch in den Städten Wohnungseigentümer und sichert so seinen Lebensstandard langfristig ab.
  9. Jedes Kind senkt die Steuerlast um 400 Euro.

Kontra:

  1. Wer zur Zeit zu viel Boden für seine Wohnzwecke nutzt, muss viel mehr Steuern zahlen oder anbauen oder umziehen.
  2. Innerstädtisches Wohnen ist teurer, als Randlagen (wiedergespiegelt in den aktuellen Bodenrichtwerten). Die Attraktivität der „billigen“ Randlagen muss durch Investitionen in Verkehrsinfrastruktur und Aufwertung gesteigert werden. Die „rechnet“ sich sogar für die Stadt, da sie durch höhere Bodenrichtwerte in einer Region zukünftig mehr Steuereinnahmen erhält.

Beispielrechnung:

Berlin Mitte (20.000 € Freibetrag)

  • Das Grundstück unter unserer Wohnung ist 886m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 5.500 € pro m².
  • Davon gehören uns 579/10.000stel.
  • Macht nach Adam Ries: 282.146,70 € Bodenwert unserer Wohnung.
  • Es gibt 2 Bewohner, also 242.146,70 € zu versteuernder Bodenwert.
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies dann: 4.842,93 € Bodensteuern pro Jahr (alt 360 € Grundsteuer).

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Leipzig Stadtrand (10.000€ Freibetrag)

  • Das Grundstück unter dem Einfamilienhaus ist 466m² groß.
  • Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 120 € pro m².
  • Macht nach Adam Ries: 55.920 € Grundstückswert.
  • Der Kollege hat 2 Kinder = 4 Bewohner = 40.000 Euro Freibetrag => 15.920 Euro zu besteuernder Bodenwert.
  • Bei einem Steuersatz von 2% sind dies neu: 318,40 € Bodensteuern pro Jahr (nach alt 900 € Grundsteuer).
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